鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊谷 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	熊谷熊谷Ｒ０４ -41335	熊谷市		更地	（　）	ほぼ台形	東18.9m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	熊谷熊谷Ｒ０５ -11813	熊谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北28m国道、南8m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,600)
c	熊谷熊谷Ｒ０４ -41322	熊谷市		更地	（　）	ほぼ台形	南15m市道、東12.7m、角地		商業 (100,400)
d	熊谷熊谷Ｒ０４ -41816	熊谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北28m国道、南8m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,083	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	97,939	100 [ 120.9]	81,008	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	81,000
b	(　 ) 103,011	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	100,211	100 [ 119.2]	84,070		84,100
c	(　 ) 90,721	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	89,823	100 [ 108.8]	82,558		82,600
d	(　 ) 109,694	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	106,499	100 [ 127.7]	83,398		83,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +12.6	環境　　　　 -7.5
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +15.1	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,700 円／㎡]

熊谷 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,185,085	764,612	3,420,473	2,756,530	663,943	（　0.9717） 645,153	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	12,650,059 円　　　　（　 41,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊谷 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	306 ㎡	18.5 m x 17.7 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：共同住宅（２ＬＤＫ、５０㎡×２戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	100.0	100.00	2,134	213,400	3.0	640,200
							1.0	213,400
2～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,558	155,800	1.0	155,800
							1.0	155,800
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		369,200		796,000
								369,200

⑨年額支払賃料	369,200 円　×　12ヶ月　＝　 4,430,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,430,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 367,723 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,062,677 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	796,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,299 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 369,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 115,109 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,185,085 円　　　　（　 13,677 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	熊谷熊谷（賃）Ｒ０４　　　　-11806	2,175 ( 2,110)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,223	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,134 円/㎡）　基準階 1 F B
b	熊谷熊谷（賃）Ｒ０５　　　　-11205	1,707 ( 1,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [103.0]	2,052
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊谷 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	185,500 円	37,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	132,912 円	4,430,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 315,300 円	37,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 764,612 円　（　　　　　　 2,499 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,100,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,756,530 円（　　　　　 9,008 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,185,085 円
②総費用	764,612 円
③純収益　①－②	3,420,473 円
④建物等に帰属する純収益	2,756,530 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	663,943 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	645,153 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,108 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,650,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
熊谷 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊谷 5-7

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　岡本　香織

TEL.

鑑定評価額

24,300,000 円

１㎡当たりの価格

79,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊谷市中央２丁目４５５番２				②地積　(㎡)	306 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:1	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、事務所が多い幹線市道沿いの路線商業地域	北20m市道	水道、ガス、下水	熊谷 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 25 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 306 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

第２北大通線沿いで区画整理
済みの路線商業地域。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

熊谷駅北方

2.2km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

第２北大通線沿いの路線商業地域であり、全線開通により利便性が向上した。同一路線の西方では店舗も増えつ
つあり、将来的には近隣地域の繁華性も徐々に高まるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は熊谷市内の商業地域であり、特に幹線道路沿いの地域に強い代替関係が認められる。需要者は店舗、事務
所の出店を目的とする法人や個人事業者が中心である。標準地が存する第２北大通線は平成３１年に全線開通して利便
性が向上し、また、地価上昇傾向の背後の住宅地域との価格牽連性もあり、地価はやや強含みである。中心価格帯は立
地条件、画地条件等により取引価格の開差が大きく、需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は熊谷駅勢圏の商業地域の取引事例から試算した、実際の取引市場を反映した実証的な価格である。収益価格
は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算された。標準地周辺の不動産取引は投資目的より
も自用目的が中心であるため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も
踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊谷 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,800 円／㎡

[100.2]
100

100
[100.0]

100
[123.2]

[100.0]
100

79,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は、飲食店が多い駅前商業
地など一部の地域に残るのみで、商業地全体
としては概ね落ち着き地価も安定している。

第２北大通線沿いの路線商業地域。平成３１
年４月に全線開通したことにより利便性が向
上した。繁華性の変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +11.2
環境　　　　　　  +4.5
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊谷 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	熊谷熊谷Ｒ０５ -11312	熊谷市		建付地	（　）	不整形	東22m県道、北西6.1m、角地		２住居 (70,200)
b	熊谷熊谷Ｒ０５ -10434	熊谷市		更地	（　）	長方形	南18m市道、北5.2m、二方路		商業 (90,400)
c	熊谷熊谷Ｒ０４ -41335	熊谷市		更地	（　）	ほぼ台形	東18.9m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	熊谷熊谷Ｒ０５ -10437	熊谷市		更地	（　）	長方形	北東5.5m市道、中間画地		商業 (90,330)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,571	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.5]	80,624	100 [ 96.5]	83,548	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,500
b	(　 ) 85,697	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	84,185	100 [ 103.8]	81,103		81,100
c	(　 ) 91,083	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	97,939	100 [ 122.0]	80,278		80,300
d	(　 ) 69,563	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,702	100 [ 85.3]	81,714		81,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +7.3	環境　　　　 -19.5
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,000 円／㎡]

熊谷 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,139,910	763,172	3,376,738	2,756,530	620,208	（　0.9717） 602,656	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	11,816,784 円　　　　（　 38,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊谷 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	306 ㎡	18.5 m x 17.7 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗　フロア貸、２Ｆファミリータイプの共同住宅　平均専有面積５０㎡程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	100.0	100.00	2,202	220,200	3.0	660,600
							1.0	220,200
2～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,450	145,000	1.0	145,000
							1.0	145,000
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		365,200		805,600
								365,200

⑨年額支払賃料	365,200 円　×　12ヶ月　＝　 4,382,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,382,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 363,739 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,018,661 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	805,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,387 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 365,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 113,862 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,139,910 円　　　　（　 13,529 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	熊谷熊谷（賃）Ｒ０５　　　　-11205	1,707 ( 1,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 83.6]	100 [100.0]	2,042	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,270 円/㎡　月額支払賃料（　 2,202 円/㎡）　基準階 1 F B
b	熊谷熊谷（賃）Ｒ０４　　　　-11302	2,615 ( 2,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,490
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊谷 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	185,500 円	37,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	131,472 円	4,382,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 315,300 円	37,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 763,172 円　（　　　　　　 2,494 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,100,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,756,530 円（　　　　　 9,008 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,139,910 円
②総費用	763,172 円
③純収益　①－②	3,376,738 円
④建物等に帰属する純収益	2,756,530 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	620,208 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	602,656 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,969 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,816,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,600 円／㎡）