鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊谷 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	熊谷熊谷Ｒ０４ -41816	熊谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北28m国道、南8m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,600)
b	熊谷熊谷Ｒ０５ -10434	熊谷市		更地	（　）	長方形	南18m市道、北5.2m、二方路		商業 (90,400)
c	熊谷熊谷Ｒ０５ -11812	熊谷市		更地	（　）	不整形	北28m国道、南8m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,600)
d	熊谷熊谷Ｒ０５ -10438	熊谷市		建付地	（　）	不整形	南東9m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	熊谷熊谷Ｒ０５ -11312	熊谷市		建付地	（　）	不整形	東22m県道、北西6.1m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,694	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	106,499	100 [ 103.2]	103,197	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	103,000
b	(　 ) 85,697	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	84,185	100 [ 82.2]	102,415		102,000
c	(　 ) 86,091	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 87.2]	98,926	100 [ 94.3]	104,906		105,000
d	(　 ) 101,590	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	135,453	100 [ 133.7]	101,311		101,000
e	(　 ) 68,571	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.5]	80,624	100 [ 75.9]	106,224		106,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.7	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.7	環境　　　　 +33.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

熊谷 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,001,500	2,211,036	7,790,464	7,040,040	750,424	（　0.9467） 710,426	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	14,208,520 円　　　　（　 72,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊谷 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	177.30	Ｓ3	531.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	197 ㎡	14.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２・３階は事務所で各階フロアー貸しを想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	177.30	85.0	150.71	2,173	327,493	3.0	982,479
							1.0	327,493
2～ 3	事務所	177.30	90.0	159.57	1,738	277,333	2.0	554,666
							1.0	277,333
～

～

～

計		531.90	88.3	469.85		882,159		2,091,811
								882,159

⑨年額支払賃料	882,159 円　×　12ヶ月　＝　 10,585,908 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 469.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,585,908 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 878,630 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,707,278 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,091,811 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,182 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 882,159 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 275,040 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,001,500 円　　　　（　 50,769 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	熊谷熊谷（賃）Ｒ０５　　　　-11007	1,847 ( 1,838)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,852	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,240 円/㎡　月額支払賃料（　 2,173 円/㎡）　基準階 1 F B
b	熊谷熊谷（賃）Ｒ０５　　　　-10701	2,497 ( 2,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,635
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊谷 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	591,600 円	98,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	423,436 円	10,585,908　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 160,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 838,100 円	98,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	98,600 円	98,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,600 円	98,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,211,036 円　（　　　　　　 11,224 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 531.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,040,040 円（　　　　　 35,736 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,001,500 円
②総費用	2,211,036 円
③純収益　①－②	7,790,464 円
④建物等に帰属する純収益	7,040,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	750,424 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	710,426 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,606 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,208,520 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
熊谷 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊谷 5-3

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　平野　光芳

TEL.

鑑定評価額

19,300,000 円

１㎡当たりの価格

98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊谷市宮町２丁目１３２番２				②地積　(㎡)	197 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	台形 1:1	店舗兼事務所Ｓ6	事業所、諸官庁等が混在する幹線沿いの商業地域	東36m市道	水道、ガス、下水	熊谷 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 150 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

街路樹が植栽された環境の良
い商業地域

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

熊谷駅北方

850m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動要因はなく当分の間現状程度の利用を維持。地価水準はコロナ禍が緩和するもロシアのウク
ライナ侵攻と円安によるインフレ、実質賃金減少、金利上昇等により、その方向性は見いだせない。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 79,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は熊谷駅等主要駅周辺と国道１７号等幹線道路沿いの商業地域。需要者は、熊谷市を中心とするＪＲ高崎線
沿線の事業者が中心。市場動向は、大規模店舗やネット通販の台頭により、閉店した店舗等が暫定的に駐車場として取
引されることが多く低金利や経済対策もあり地価は底堅く推移したがコロナ禍が継続、商業地の取引は少ない。市場で
の中心価格帯は、画地規模によって様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は周辺類似地域において多数の取引事例を収集・分析し、その中から類似性が強く、信頼性の高い事例から求
めた。収益価格は近隣地域及びその周辺の地域で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、やや低位に試算
される傾向にある。従って、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、前年公示価格及び指定基準地としての価格の連
続性に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　熊谷 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     97,800 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市人口微減、世帯数微増。従来の中心商業地
の衰退は続き、駅近や郊外路線への商業施設
の移行が続く。地価は周辺住宅地価上昇も加
味し決定される。

近隣地域内のセブンイレブンが５年前建物を
取り壊した空地に令和２年移転した。従前建
物も令和３年サイクルショップが入居した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

３　試算価格算定内訳

熊谷 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	熊谷熊谷Ｒ０４ -41322	熊谷市		更地	（　）	ほぼ台形	南15m市道、東12.7m、角地		商業 (100,400)
b	熊谷熊谷Ｒ０４ -41816	熊谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北28m国道、南8m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,600)
c	熊谷熊谷Ｒ０５ -10434	熊谷市		更地	（　）	長方形	南18m市道、北5.2m、二方路		商業 (90,400)
d	熊谷熊谷Ｒ０５ -10442	熊谷市		建付地	（　）	長方形	北東5.5m市道、中間画地		商業 (90,330)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,721	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	89,823	100 [ 88.2]	101,840	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 109,694	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	106,499	100 [ 102.6]	103,800		104,000
c	(　 ) 85,697	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	84,185	100 [ 82.7]	101,796		102,000
d	(　 ) 83,118	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,284	100 [ 79.8]	104,366		104,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.7	環境　　　　 -8.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -13.5
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.5
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

熊谷 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,529,072	1,970,728	7,558,344	6,737,850	820,494	（　0.9481） 777,910	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	15,558,200 円　　　　（　 79,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊谷 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅（事務所）	177.00	Ｓ3	509.79
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	197 ㎡	14.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階２階は店舗または事務所、３階は３・４室程度の事務所に転用可能な１ＬＤＫ共同住宅を想定

⑦有効率　 89.2 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.85	85.0	149.47	2,200	328,834	3.0	986,502
							1.0	328,834
2～ 2	事務所	175.85	90.0	158.27	1,700	269,059	2.0	538,118
							1.0	269,059
3～ 3	共同住宅	158.09	93.0	147.02	1,650	242,583	2.0	485,166
							1.0	242,583
～

～

計		509.79	89.2	454.76		840,476		2,009,786
								840,476

⑨年額支払賃料	840,476 円　×　12ヶ月　＝　 10,085,712 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 454.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,085,712 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 837,114 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,248,598 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,009,786 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,430 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 840,476 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 262,044 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,529,072 円　　　　（　 48,371 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	熊谷熊谷（賃）Ｒ０３　　　　-21310	1,866 ( 1,812)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	1,836	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,767 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	熊谷熊谷（賃）Ｒ０５　　　　-11301	1,594 ( 1,547)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,694
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊谷 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	472,500 円	94,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	403,428 円	10,085,712　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 102,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 803,200 円	94,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,500 円	94,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,500 円	94,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,970,728 円　（　　　　　　 10,004 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,500,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 509.79 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,737,850 円（　　　　　 34,202 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,529,072 円
②総費用	1,970,728 円
③純収益　①－②	7,558,344 円
④建物等に帰属する純収益	6,737,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	820,494 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	777,910 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,949 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,558,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,000 円／㎡）