別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月15日　提出
熊谷 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊谷 3-1 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　岡本　香織   TEL. 
鑑定評価額 46,900,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 熊谷市肥塚１丁目３６７番外
 ②地積(㎡) 1,513  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1.5:1		 田 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 北1.8m未舗装市道 水道、ガス、下水 熊谷

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   30 ｍ、西   70 ｍ、南   50 ｍ、北  230 ｍ ②標準的使用 田（宅地見込地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   55.0 ｍ、奥行　約　　   38.0 ｍ、規模　　      1,513 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 無道路 交通

施設		 熊谷駅北方

2.2km		 法令

規制		 ２中専
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺街路の状態が劣ることから、近隣地域の宅地化には一定の期間を要するため、当面は現況のまま推移し、将
来的に宅地化していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 田（戸建住宅地向き宅地見込地） (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     31,500 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     30,500 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は熊谷市及び周辺市町に存する市街化区域内の宅地見込地地域である。需要者は宅地分譲または建売分譲を
目的とする開発業者又は不動産業者が中心である。熊谷駅勢圏の住宅地需要は概ね堅調であり、開発素地の需要も高く
なっている。市場における中心価格帯は、画地規模、有効利用度、造成の難易等によって様々であり、需要の中心とな
る価格は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する宅地見込地の取引事例から求めたもので、実際の取引市場を反映した
実証的な試算価格である。控除法による価格は、開発想定に基づき転換後・造成後の更地価格（分譲収入）や造成工事
費等を適切に査定して試算した理論的な価格である。いずれも説得力を有する試算価格であることから、本件は、比準
価格と控除法による価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　            円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　       ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 熊谷市の人口は減少傾向だが、低金利もあり住宅地
需要は堅調に推移している。ただし今後は建築費高
騰による需要の減少が懸念される。

熊谷駅北方の住宅地域に囲まれて農地がまとまって
見られる地域である。住宅地需要は強く、熟成度の
高い宅地見込地地域である。

代替競争関係にある不動産と比較して、特段の優位
性はない。
 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 熊谷 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 熊谷熊谷Ｒ
０５
-10715		 熊谷市 田   ほぼ台形 北4m市道、
中間画地

１中専

(60,160)
b 熊谷熊谷Ｒ
０５
-11314		 熊谷市 雑種地   不整形 南4m市道、
北東3.4m、
二方路

１中専

(60,160)
c 熊谷妻沼Ｒ
０４
-40710		 熊谷市 雑種地   不整形 南西4m市道、
中間画地

２低専

(50,100)
d 深谷深谷Ｒ
０５
-10701		 深谷市 畑   長方形 東8m市道、
北4m、角地

１中専

(70,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
23,188 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
23,188 		 100
[  74.7]
31,041 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
31,000 
b (　　            )
12,183 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]
17,404 		 100
[  74.3]
23,424 
23,400 
c (　　            )
16,888 		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]
16,820 		 100
[  52.3]
32,161 
32,200 
d (　　            )
30,395 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
30,395 		 100
[  77.1]
39,423 
39,400 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -4.2 環境　　　　 -22.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -23.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.03		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -8.2 環境　　　　 -43.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.6 環境　　　　 -20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      31,500 円／㎡]
熊谷 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.1 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
61,200  （　   85.0 ％）
52,020 		 11,000    1,452  5,000  34,568 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.1 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8834　　　　     30,537		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     30,537		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 30,500 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 熊谷熊谷Ｒ
０５
-10414

     65,336 		 100
[100.0]		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[111.3]		 100
[106.7]

     55,292 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     55,300 
b 熊谷熊谷Ｒ
０５
-10430

     67,781 		 100
[100.0]		 [100.4]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 95.0]		 100
[103.3]

     69,345 

     69,300 
c 熊谷熊谷Ｒ
０４
-41334

     60,381 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 95.4]		 100
[107.1]

     59,097 

     59,100 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -1.2 環境　　　   +8.0
画地　　　  +11.3 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　   -3.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   -2.4 環境　　　   +8.0
画地　　　   -2.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   +1.2 環境　　　   +8.0
画地　　　   -4.6 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 61,200 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
熊谷

-3
65,000 		 [100.0]
100		 100
[104.5]		 100
[101.7]
61,161 		 [100.0]
100
61,200 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +3.0
交通・接近　　  -1.3
環境　　   0.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 61,200 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   4,022 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西     70 ｍ、南     65 ｍ、北     17 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     17　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    202 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  15.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　平坦地であるため不要と判断した
　
　
　
＊道路工事の概要
　開発区域内に幅員４ｍ延長約１０
　０ｍの道路を新設のほか、西側市
　道のセットバック
　
＊排水工事の概要
　本下水
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園・ゴミ置き場　１２５㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊その他
　埋蔵文化財包蔵地に該当するため
　、発掘調査の要否、事業期間の延
　長、費用負担等については投下資
　本収益率で考慮した。
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月6日　提出
熊谷 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊谷 3-1 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　直井　裕   TEL. 
鑑定評価額 46,900,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 熊谷市肥塚１丁目３６７番外
 ②地積(㎡) 1,513  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1.5:1		 田 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 北1.8m未舗装市道 水道、ガス、下水 熊谷

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   30 ｍ、西   70 ｍ、南   50 ｍ、北  230 ｍ ②標準的使用 田（宅地見込地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   55.0 ｍ、奥行　約　　   38.0 ｍ、規模　　      1,513 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 １．８ｍ市道 交通

施設		 熊谷駅北方

2.2km		 法令

規制		 ２中専
⑤地域要因の
　将来予測		 当該地域は既成の住宅地域に近接する宅地見込地地域であり、当面現状のまま推移するものと思料する。地価水
準は概ね横ばいで推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地（転換後、造成後） (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     31,200 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     30,800 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線の熊谷駅、行田駅、籠原駅の各駅勢圏に存する住宅地域。需要者は熊谷市とその周辺市町等で
宅地開発を展開する地元不動産業者等が中心である。当該地域は既成の住宅地域に近接する宅地見込地地域であり、利
便性も良好であることから根強い住宅地需要が認められる。宅地見込地市場に係る需要は規模や宅地開発条件、造成後
宅地の販売見込等の影響を大きく受け、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 上記のとおり比準価格及び控除後価格を試算した。比準価格は宅地見込地及び宅地開発素地に係る実際の取引事例を基
に求めた価格であり、同一需給圏内における宅地見込地等の市場性を反映している。控除後価格は対象公示地について
造成・分譲することを想定し、開発事業者の投資採算性の観点から求めたもので将来予測を内在するが、宅地見込地の
評価において有力な指標となる。よって本件では両価格を関連づけて調整を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　            円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　       ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 当市の総人口は減少し高齢化率は上昇。土地取引件
数はほぼ横ばいで推移している。コロナ禍により停
滞感のあった市場には動きが戻ってきている。

市街地に近い宅地見込地地域であるが地域要因に特
段の変動は認められない。価格はほぼ横ばいで推移
している。

個別的要因に変動はない。代替・競争等の関係にあ
る不動産と比較した優劣及び競争力の程度は普通で
変動はない。		 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 熊谷 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 熊谷熊谷Ｒ
０５
-10715		 熊谷市 田   ほぼ台形 北4m市道、
中間画地

１中専

(60,160)
b 熊谷江南Ｒ
０５
-11011		 熊谷市 山林   ほぼ台形 南4m市道、
北1.8m、
東1.8m、
三方路

１住居

(60,160)
c 熊谷大里Ｒ
０５
-11803		 熊谷市 宅地   ほぼ長方形 北東15.5m市
道、南東6m、
角地

２中専
地区計画等
(70,150)
d 熊谷妻沼Ｒ
０４
-40710		 熊谷市 雑種地   不整形 南西4m市道、
中間画地

２低専

(50,100)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
23,188 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
23,188 		 100
[  75.3]
30,794 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
30,800 
b (　　            )
15,306 		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]
15,260 		 100
[  52.9]
28,847 
28,800 
c (　　            )
30,044 		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]
29,894 		 100
[  89.9]
33,253 
33,300 
d (　　            )
16,888 		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]
16,820 		 100
[  52.6]
31,977 
32,000 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.2 環境　　　　 -30.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.03		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -7.2 環境　　　　 -40.0 宅地造成　　  -5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.07		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -8.2 環境　　　　 -11.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.03		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -6.2 環境　　　　 -49.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      31,200 円／㎡]
熊谷 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.1 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
61,600  （　   85.0 ％）
52,360 		 11,000    1,452  5,000  34,908 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.1 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8834　　　　     30,838		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     30,838		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 30,800 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 熊谷熊谷Ｒ
０５
-10414

     65,336 		 100
[100.0]		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[111.3]		 100
[ 92.7]

     63,642 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[ 97.0]
　　　　　　100

     61,700 
b 熊谷熊谷Ｒ
０５
-11827

     63,149 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.8]		 100
[105.2]

     63,320 

     61,400 
c 熊谷熊谷Ｒ
０４
-41814

     63,713 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[106.0]		 100
[ 94.7]

     63,471 

     61,600 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +0.8 環境　　　   -8.0
画地　　　  +11.3 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +3.0 交通・接近   +3.2 環境　　　   -1.0
画地　　　   -5.2 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +3.0 交通・接近   +3.3 環境　　　  -11.0
画地　　　   +6.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 61,600 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
熊谷

-3
65,000 		 [100.8]
100		 100
[101.5]		 100
[101.7]
63,473 		 [ 97.0]
100
61,600 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +3.0
交通・接近　　  -1.3
環境　　   0.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 61,600 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   4,022 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西     70 ｍ、南     65 ｍ、北     17 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     17　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    202 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  15.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　平坦地であるため不要。
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員４ｍ、延長約１００ｍの舗装
　道路を新設するほか西側市道のセ
　ットバック部分について道路工事
　を施工する。
＊排水工事の概要
　本下水
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園、ゴミ集積所　１２５㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊その他
　埋蔵文化財包蔵地に該当すること
　から発掘調査の要否等に係る開発
　リスクを投下資本収益率で考慮し
　た。