別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 熊谷 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -19 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　直井　裕   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市伊勢町７２番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） (80,300) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心にア パート等が混在する 住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 熊谷 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 熊谷駅北西方 1.7km 法令 規制 商業 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅を中心とする住宅地域としてほぼ熟成しており、当面現状のまま推移するものと思料する。 地価水準は概ね堅調に推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線の熊谷駅、行田駅、籠原駅の各駅勢圏に存する住宅地域。需要者は熊谷市とその周辺市町等に 居住する３０代～４０代の一次取得者層が中心であると考えられる。当該地域は、駅からやや離れているものの生活利 便性は良好で堅調な需要が認められ、またコロナ禍により停滞感のあった市場に動きが戻りつつある。市場での需要の 中心となる価格帯は、土地は１３００万円前後、新築戸建住宅は２７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域ではアパートも見られるものの戸建住宅地としての自己利用目的の需要が中心で、対象公示地の規模及び間口 ・奥行等の画地条件、賃貸市場の動向等から共同住宅の建築を想定することは困難であり、収益還元法の適用は現実的 でないため断念した。生活利便性が良く概ね堅調に推移している当該地域の市場動向を勘案し、代表標準地からの検討 を踏まえ、実際の取引市場を反映した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊谷 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,600 円／㎡ [100.8] 100 100 [106.0] 100 [ 91.2] [104.5] 100 78,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の総人口は減少し高齢化率は上昇。土地 取引件数はほぼ横ばいで推移している。コロ ナ禍により停滞感のあった市場には動きが戻 ってきている。 地域要因に特段の変動は認められない。利便 性の良い当該地域の需要は根強く過去１年の 地価は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。代替・競争等の関 係にある不動産と比較した優劣及び競争力の 程度は普通で変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.7 環境　　　　　　  -3.3 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％