別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 熊谷 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -17 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　直井　裕   TEL.

鑑定評価額 8,420,000 円  １㎡当たりの価格 26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市妻沼字酒巻窪５６３番５ ②地積 　(㎡) 314   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東5m市道 水道 熊谷 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 熊谷駅北方 11.0km 法令 規制 ２低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は空地等が残る住宅地域であるが、駅から遠いこともあり宅地開発は活発では無く、当面現状のまま推 移するものと思料する。地価水準は弱含みで推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧妻沼町エリアの住宅地域を中心にＪＲ高崎線熊谷、籠原、深谷、行田の各駅勢圏の住宅地域。需要者は 旧妻沼町エリアを主とし、その周辺市町等に居住する３０代～４０代の一次取得者層が中心であると考えられる。鉄道 駅から遠く利便性に欠けるため人気は低く、市場には動きが戻ってきているものの需要は弱含みの状況が続いている。 市場での需要の中心となる価格帯は、土地は９００万円前後、新築戸建住宅は２０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では戸建住宅地としての自己利用目的の需要がほとんどで、土地価格に見合った賃貸収益を享受することがで きず経済合理的な賃貸経営が困難であることから、賃貸住宅の建築を想定する収益還元法の適用は現実的で無いため断 念した。鉄道駅から遠くやや弱含みで推移している当該地域の市場動向を勘案し、代表標準地からの検討を踏まえ、実 際の取引市場を反映した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊谷 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,900 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [104.0] 100 [106.6] [103.0] 100 26,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の総人口は減少し高齢化率は上昇。土地 取引件数はほぼ横ばいで推移している。コロ ナ禍により停滞感のあった市場には動きが戻 ってきている。 地域要因に特段の変動は認められないが当該 地域における住宅地に対する需要は弱く、過 去１年間の地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。代替・競争等の関 係にある不動産と比較した優劣及び競争力の 程度は普通で変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％