別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 熊谷 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -14 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　直井　裕   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市久下３丁目１１６番 ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心とす る区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、下水 行田 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ行田駅徒歩圏でアパート も見られる。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 行田駅北方 420m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、区画整理済みの戸建住宅を中心とする駅徒歩圏の住宅地域であり、当面現状のまま推移するものと 思料する。地価水準は概ね堅調に推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線の行田駅、熊谷駅、籠原駅の各駅勢圏に存する住宅地域。需要者は熊谷市とその周辺市町等に 居住する３０代～４０代の一次取得者層が中心であると考えられる。当該地域は駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域で 、居住環境が良好であることから堅調な需要が認められ、またコロナ禍により停滞感のあった市場に動きが戻りつつあ る。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は１３００万円前後、新築戸建住宅は２７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺においてアパートも見受けられるが、建築費の高騰等の下、土地価格に見合った賃貸収益を享受することができず 経済合理的な賃貸経営を想定することが困難であるため、賃貸住宅の建築を想定する収益還元法の適用は現実的で無い ため断念した。堅調に推移している当該地域の市場動向を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、実際の取引市場を反 映した比準価格を採用する事を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊谷 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,600 円／㎡ [100.8] 100 100 [106.0] 100 [106.3] [101.5] 100 65,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の総人口は減少し高齢化率は上昇。土地 取引件数はほぼ横ばいで推移している。コロ ナ禍により停滞感のあった市場には動きが戻 ってきている。 地域要因に特段の変動は認められない。駅徒 歩圏で居住環境が良好であることから需要は 根強く、過去１年間の地価は堅調に推移して いる。 個別的要因に変動はない。代替・競争等の関 係にある不動産と比較した優劣及び競争力の 程度は普通で変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.5 環境　　　　　　 +14.9 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％