別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 熊谷 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -10 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　山田　寛之   TEL.

鑑定評価額 7,330,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市小江川字杵屋敷６３５番１ ②地積 　(㎡) 705   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が散在する 農地の多い住宅地域 北7.3m市道 水道、下水 熊谷 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄駅から遠い市街化調整区 域内の農家集落地域 街 路 基準方位　北　　７ ．３ｍ市道 交通 施設 熊谷駅南西方 6.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農家住宅が散在する住宅地域で宅地開発はほとんど無く、当面現状のまま推移するものと思料する。 最寄駅から遠く土地需要は少ないため、地価水準は弱含みで推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は熊谷市内を中心に行田市、深谷市等の隣接市を含む市街化調整区域内の住宅地域と認められる。中心と なる需要者は熊谷市に地縁乃至血縁を有する者を中心とした１次取得者である。市街化調整区域内の住宅地に対する土 地需要は各種の利便性が劣るため弱含みであり、地価水準も下落傾向が続いている。なお、市街化調整区域における価 格水準は画地規模によって様々で、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街化調整区域内の農家住宅が散在する農地の多い住宅地域に存し、賃貸市場は未成熟であるので収益還元法は非適 用とした。採用した取引事例はいずれも旧江南町内の市街化調整区域内の事例であり、概ね規範性を有し、比準価格は 同一需給圏内の市場性を適正に反映しており、実証的で信頼性の高い価格と判断する。よって、代表標準地との検討・ 前年公示価格等も勘案したうえで、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊谷 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [151.2] [100.0] 100 10,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、世帯数は微増傾向で推移。 土地取引件数は１月～９月までは前年同期比 で同程度。新型コロナの影響はほぼ感じられ ない。 熊谷駅徒歩圏外の市街化調整区域内の住宅地 域。地域要因に変動はないが土地需要は弱く 、過去１年間の地価は弱含みで推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +7.9 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％