別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 熊谷 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -9 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　相川　晶彦   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市別府５丁目１０２番外 ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 籠原 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 籠原駅北東方 850m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はないため、当分の間は現状維持程度の土地利用を継続するものと思料される。駅周辺 の土地区画整理事業が進捗し、需給関係は安定しており、地価水準は横ばい程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で籠原駅、熊谷駅、深谷駅の各駅勢圏に存する住宅地域。需要者の中心は熊谷市とその 周辺市町に居住する３０～４０代のサラリーマン層を中心とする一次取得者である。駅から徒歩圏にある住宅地や居住 環境良好な住宅地は底堅い値動きを示している。一方、郊外部においては下落傾向にある。土地は１８０㎡程度で１３ ００万円前後、新築の戸建住宅は２５００万円前後を中心に取り引きが行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心で、周辺類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集、採用することができた。一 方、標準地の周辺にアパート等の収益物件も散見されるが、画地規模が小さい等、共同住宅の建築を想定することが困 難であり、収益還元法は非適用と判断した。従って、住宅地としての市場性を反映し、精度の高い比準価格を標準とし 、さらに代表標準地との検討及び前年公示価格からの連続性を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊谷 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,600 円／㎡ [100.8] 100 100 [106.0] 100 [ 99.5] [103.0] 100 70,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化率は県平均より高く 、上昇している。取引件数は前年同期間とほ ぼ同数で、建築着工戸数は前年同期間から若 干の減少。 籠原駅から徒歩圏に存する区画整然とした住 宅地域で、良好な居住環境を反映して、市場 での人気は高く、当該地域の相対的地位は上 昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.8 環境　　　　　　  +3.4 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％