鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川越 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１－０９ -20105	川越市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東18m国道、南西4m、北西4m、三方路		準工 (70,200)
b	２３０１－０９ -20102	川越市		更地	（　）	ほぼ台形	南西7.8m市道、北西8m、北東5m、三方路		準工 (70,200)
c	２３０１－１３ -20137	川越市		更地	（　）	袋地等	西9m市道、南4m、二方路		準工 (60,200)
d	２３０１－１０ -20110	川越市		更地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、北4m、角地		１住居 (70,200)
e	２３０１－１３ -23913	坂戸市		更地	（　）	ほぼ整形	南東9m市道、北東4m、角地		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,740	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	101,648	100 [ 107.9]	94,206	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	94,200
b	(　 ) 105,114	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	102,461	100 [ 108.4]	94,521		94,500
c	(　 ) 63,531	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	73,032	100 [ 76.2]	95,843		95,800
d	(　 ) 121,900	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	121,780	100 [ 127.4]	95,589		95,600
e	(　 ) 98,901	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	97,350	100 [ 103.2]	94,331		94,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.1	交通・接近　 -8.1	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.4	環境　　　　 +42.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -17.2	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,000 円／㎡]

川越 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,014,788	2,602,199	8,412,589	6,706,300	1,706,289	（　0.9492） 1,619,610	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	36,809,318 円　　　　（　 48,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	430.00	Ｓ2	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	765 ㎡	19.0 m x 42.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの倉庫。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	840.00	100.0	840.00	1,156	971,040	3.0	2,913,120
							1.0	971,040
～

～

～

～

計		840.00	100.0	840.00		971,040		2,913,120
								971,040

⑨年額支払賃料	971,040 円　×　12ヶ月　＝　 11,652,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,652,480 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 967,156 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,685,324 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,913,120 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,713 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 971,040 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 302,751 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,014,788 円　　　　（　 14,398 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１－１１　　　　-5	1,248 ( 1,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,166	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,192 円/㎡　月額支払賃料（　 1,156 円/㎡）　基準階 F B
b	２３０１－１１　　　　-9	1,299 ( 1,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,299
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	497,500 円	99,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	466,099 円	11,652,480　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 593,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 845,700 円	99,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	99,500 円	99,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,500 円	99,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,602,199 円　（　　　　　　 3,402 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,500,000 円	設計監理料率　 115,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,706,300 円（　　　　　 8,766 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,014,788 円
②総費用	2,602,199 円
③純収益　①－②	8,412,589 円
④建物等に帰属する純収益	6,706,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,706,289 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,619,610 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,117 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,809,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
川越 9-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川越 9-4

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　良彦

TEL.

鑑定評価額

72,000,000 円

１㎡当たりの価格

94,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川越市中台元町１丁目５番８外				②地積　(㎡)	765 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2	作業所兼事務所Ｓ2	中小規模工場等のほか一般住宅も見られる地域	北西10m市道	水道、ガス、下水	川越 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 200 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層の事業所又は倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 38.5 ｍ、規模　　 770 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

川越駅南方

1.8km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は工場、事業所のほか、店舗等も混在する地域であることから、工場地としての需要はやや弱い地域で
ある。特に地域の変動要因はないことから、当面は現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川越市及び周辺市町を中心に、埼玉県内の中小工場、事業所等が見られる工業地域である。需要者の中
心は自己使用目的の製造業、流通業等の法人である。当該地域は大規模物流・工場団地とは異なり、店舗や住宅への用
途変更の可能性もあることから、エンドユーザー、不動産業者等も市場参加者として考えられる。景気は緩やかに持ち
直し、地価は上昇に転じている。規模、単価等はまちまちで、取引の中心となる価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

川越市郊外の工業地域であり、賃貸物件も見られるが、自用地の利活用に係るものが多く、賃貸物件を建築する目的で
行われる更地の取引はほとんど見られない。不動産の取引は、事業収益性に基づく自己利用目的が中心となっており、
収益価格の相対的信頼性は低い。よって、本件評価にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を
比較考量し、さらに代表標準地との検討を充分に踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川越 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 78,300 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[ 86.5]

[100.0]
100

93,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は、新型コロナウイルス感染症によ
る厳しい状況が緩和されつつあり、緩やかに
持ち直している。市内の取引件数は減少して
いる。　

既存の中小亊業用地であり、地域要因に影響
を及ぼすような変動要因はないが、地価は回
復基調にある。

個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川越 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１－０９ -24520	ふじみ野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9m県道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	２３０１－１１ -32401	入間郡三芳町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m町道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	２３０１－１３ -20137	川越市		更地	（　）	袋地等	西9m市道、南4m、二方路		準工 (60,200)
d	２３０１－０９ -20105	川越市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東18m国道、南西4m、北西4m、三方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,239	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	83,719	100 [ 89.2]	93,855	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	93,900
b	(　 ) 84,112	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	87,667	100 [ 86.7]	101,115		101,000
c	(　 ) 63,531	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	65,587	100 [ 80.0]	81,984		82,000
d	(　 ) 104,740	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	102,808	100 [ 95.0]	108,219		108,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,000 円／㎡]

川越 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,052,902	2,603,812	8,449,090	6,706,300	1,742,790	（　0.9492） 1,654,256	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	37,596,727 円　　　　（　 49,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	430.00	Ｓ2	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	765 ㎡	19.0 m x 42.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫、一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	840.00	100.0	840.00	1,160	974,400	3.0	2,923,200
							1.0	974,400
～

～

～

～

計		840.00	100.0	840.00		974,400		2,923,200
								974,400

⑨年額支払賃料	974,400 円　×　12ヶ月　＝　 11,692,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,692,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 970,502 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,722,298 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,923,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,806 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 974,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 303,798 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,052,902 円　　　　（　 14,448 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１－１１　　　　-9	1,299 ( 1,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,261	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,196 円/㎡　月額支払賃料（　 1,160 円/㎡）　基準階 F B
b	２３０１－１１　　　　-5	1,248 ( 1,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,189
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	497,500 円	99,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	467,712 円	11,692,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 593,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 845,700 円	99,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	99,500 円	99,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,500 円	99,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,603,812 円　（　　　　　　 3,404 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,500,000 円	設計監理料率　 115,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,706,300 円（　　　　　 8,766 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,052,902 円
②総費用	2,603,812 円
③純収益　①－②	8,449,090 円
④建物等に帰属する純収益	6,706,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,742,790 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,654,256 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,162 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,596,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,100 円／㎡）