別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 川越 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 9-2 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　阿久津　裕志   TEL.

鑑定評価額 331,000,000 円  １㎡当たりの価格 54,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市芳野台２丁目８番４４ ②地積 　(㎡) 6,046   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場 中規模工場が建ち並 ぶ街区整然とした工 業団地 南東12m市道 水道、下水 本川越 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   350 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　     6,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 本川越駅北東方 5.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場、物流施設が建ち並ぶ既成の工業団地として熟成しており、今後も安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は埼玉県西部の川越市を中心として県内全域に及ぶ工業地域の圏域。需要者の中心は中規模工場地、流通業 務施設用地を取得する事業法人や物流業者等である。当該地域は川越工業団地として県企業局が造成し拡張整備された 街区が整然とした工場倉庫等が建ち並ぶ工業専用地域である。周辺には農地が多く幹線道路には近接してないが主要幹 線道路へのアクセス可能であり需要は底堅い地域である。取引規模や価格帯は多様であり中心価格帯の把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の存する地域では自社工場等が殆どを占めており賃貸用新築想定はなじまないと判断し収益価格は試算しな かった。本件においては、広域的に取引事例を収集選択し要因比較等を行った結果市場性を反映した比準価格が得られ た。以上より、比準価格を採用し代表標準地との検討及び対象標準地に係る前年価格との連続性の関連の検討を踏まえ 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,300 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [147.7] [100.0] 100 54,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しており、川越市の工 業地の地価は引き続き上昇傾向を維持してい る。 工業団地として熟成しており、工業地需要の 高まりを反映し、価格は上昇傾向を維持して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +36.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％