別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 川越 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 9-1 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　吉本　真理   TEL.

鑑定評価額 802,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市南台１丁目５番１ ②地積 　(㎡) 9,922   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 倉庫兼車庫 Ｓ5F1B 中小規模工場が建ち 並ぶ街区整然とした 工業団地 南東8m市道、北東側道 水道、ガス、下水 南大塚 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 115.0 ｍ、規模　　     9,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 南大塚駅南西方 1.0km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 同一工業団地内の大手企業による工場閉鎖予定を受け、周辺の関連工場・倉庫等の移転も見込まれる等、流動的 な状況ではあるが、今しばらくは現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域的には全県にわたるが、特に関越自動車道及び圏央道の各ＩＣへのアクセスが良好な工業地域の圏域 である。主たる需要者は、工場や物流施設等の工業用地を模索する法人である。国道１６号や川越ＩＣへのアクセスが 容易で、かつ、鉄道駅に近く、労働力確保に優位性を有する近隣地域に対する需要は底堅い。工業地の取引は少なく、 取引される規模や価格帯も様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域に係る用途地域は工業専用地域で、自用の工場や倉庫が大半であり、賃貸市場が形成されていない。したがっ て、工場や倉庫に係る賃貸事例の収集が困難であったことから、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、市 場の実勢を反映して信頼性が高く、説得力のある価格と判断した。よって、本件においては、市場参加者の実態に即し た比準価格を標準として、周辺標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直し ているものの物価上昇や金融資本市場の変動 等が不動産市場に与える影響には注視する必 要がある。 地域要因に大きな変動はないが、物流施設等 への旺盛な需要が継続しており、工業地の地 価は上昇傾向を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％