鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川越 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１－０９ -20121	川越市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.9m市道、東7.5m、角地		近商 (100,200)
b	２３０１－０５ -24514	ふじみ野市		建付地	（　）	長方形	南西5.1m市道、中間画地		商業 (80,306)
c	５Ｋ６０１９ -55	所沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、中間画地		商業地区計画等土地区画整理 (100,400)
d	５Ｋ７４１２ -37	志木市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西9.4m県道、中間画地		近商高度地区最高25m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 267,000	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	258,354	100 [ 87.9]	293,918	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	294,000
b	(　 ) 357,203	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	366,490	100 [ 121.7]	301,142		301,000
c	(　 ) 417,266	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	422,273	100 [ 135.8]	310,952		311,000
d	(　 ) 338,700	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	345,813	100 [ 99.8]	346,506		347,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +14.5	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +15.5	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 302,000 円／㎡]

川越 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,904,053	1,826,428	7,077,625	5,040,000	2,037,625	（　0.9538） 1,943,487	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	44,170,159 円　　　　（　 183,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.96	Ｓ3	326.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防重伝建地区	90 ％	400 ％	400 ％	242 ㎡	7.8 m x 28.5 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分はフロア貸し、共同住宅部分はワンルームタイプ、平均専有面積約２７㎡

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
3～ 3	居宅	91.86	91.3	83.86	2,290	192,039	1.0	192,039
							1.0	192,039
2～ 2	居宅	101.00	92.1	93.00	2,220	206,460	1.0	206,460
							1.0	206,460
1～ 1	店舗	133.16	73.6	98.00	3,700	362,600	6.0	2,175,600
							0.0	0
～

～

計		326.02	84.3	274.86		761,099		2,574,099
								398,499

⑨年額支払賃料	761,099 円　×　12ヶ月　＝　 9,133,188 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 274.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,133,188 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 383,594 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,749,594 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,574,099 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,660 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 398,499 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　 129,799 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,904,053 円　　　　（　 36,794 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１－０２　　　　-8	3,464 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [113.9]	100 [100.0]	3,802	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,715 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３０１－１２　　　　-20120	3,431 ( 3,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [118.2]	100 [100.0]	3,628
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	420,000 円	84,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	365,328 円	9,133,188　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 159,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 714,000 円	84,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	84,000 円	84,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,000 円	84,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,826,428 円　（　　　　　　 7,547 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 326.02 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0486 ×　 45 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,040,000 円（　　　　　 20,826 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,904,053 円
②総費用	1,826,428 円
③純収益　①－②	7,077,625 円
④建物等に帰属する純収益	5,040,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,037,625 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,943,487 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,031 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,170,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
川越 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川越 5-11

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　中山　健人

TEL.

鑑定評価額

69,700,000 円

１㎡当たりの価格

288,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川越市幸町３番１				②地積　(㎡)	242 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）重伝建地区 (90,400)
	1:3.5	店舗兼住宅Ｓ3	低層の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	東10m県道	水道、ガス、下水	本川越 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

蔵造りの町並みを有する県内
有数の観光地

街

路

１０ｍ県道

交通

施設

本川越駅北方

950m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
重伝建地区

⑤地域要因の将
　来予測

外国人の入国制限が緩和され、大型イベント等が再開されたこともあり、コロナ禍で減少した観光客数は回復し
ていくと期待される。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 298,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 198,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川越市及び周辺市における中心商業地域。需要者の中心は、従来からの地元個人事業主や支店・営業所
を配置しようとする法人等である。コロナ禍で中止となっていた川越まつりも３年ぶりに開催され、蔵造りの町並み「
一番街」をはじめとした観光地は徐々に活気を取り戻している。画地規模、取引水準ともにバラツキが大きく、中心と
なる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は僅かな位置的相違によって価格水準が大きく異なる商業地の特性に十分留意し、各取引事例の要因比較を適
正に行って求めたもので実証的である。近隣地域は自用を前提とした土地取引が中心であり、収益価格を指標とした価
格形成がなされるには至っていない。よって、市場性を反映した比準価格を標準として、収益価格を参酌の上、代表標
準地から検討した価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川越 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 370,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[132.8]

[100.0]
100

288,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    279,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の総人口は微増で推移している。市況は総
じて回復傾向が認められるものの、建築費の
上昇や工期長期化等の懸念材料には引き続き
注視が必要。

観光客の増加が期待されるなか、売買、賃貸
ともに物件を探す動きが活発化している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.1
交通・接近　　　 +14.9
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  -2.4
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

川越 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１－０９ -20103	川越市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東8.5m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２３０１－１０ -20121	川越市		更地	（　）	ほぼ整形	南西21m国道、北西25m、角地		近商 (100,300)
c	２３０１－０４ -20119	川越市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東16m市道、南西9.6m、角地		２住居 (70,200)
d	２３０１－０５ -24514	ふじみ野市		建付地	（　）	長方形	南西5.1m市道、中間画地		商業 (80,306)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 367,941	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	374,932	100 [ 115.4]	324,898	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	325,000
b	(　 ) 362,970	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	355,507	100 [ 119.4]	297,745		298,000
c	(　 ) 183,220	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	186,338	100 [ 68.2]	273,223		273,000
d	(　 ) 357,203	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	367,919	100 [ 124.5]	295,517		296,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.6	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.1	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 +14.4	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.3	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 298,000 円／㎡]

川越 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,081,333	1,833,797	7,247,536	5,040,000	2,207,536	（　0.9538） 2,105,548	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	47,853,364 円　　　　（　 198,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.96	Ｓ3	326.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防重伝建地区	90 ％	400 ％	400 ％	242 ㎡	7.8 m x 28.5 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分はフロア貸し、共同住宅部分はワンルームタイプ、平均専有面積約２７㎡

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	133.16	73.6	98.00	3,770	369,460	6.0	2,216,760
							0.0	0
2～ 2	居宅	101.00	92.1	93.00	2,264	210,552	1.0	210,552
							1.0	210,552
3～ 3	居宅	91.86	91.3	83.86	2,340	196,232	1.0	196,232
							1.0	196,232
～

～

計		326.02	84.3	274.86		776,244		2,623,544
								406,784

⑨年額支払賃料	776,244 円　×　12ヶ月　＝　 9,314,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 274.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,314,928 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 391,227 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,923,701 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,623,544 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,134 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 406,784 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　 132,498 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,081,333 円　　　　（　 37,526 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１－０４　　　　-10	3,181 ( 2,999)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,678	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,789 円/㎡　月額支払賃料（　 3,770 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３０１－０４　　　　-12	3,090 ( 2,911)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 96.0]	100 [138.0]	100 [100.0]	3,887
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	420,000 円	84,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	372,597 円	9,314,928　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 159,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 714,000 円	84,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	84,000 円	84,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,000 円	84,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	査定

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,833,797 円　（　　　　　　 7,578 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 326.02 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0486 ×　 45 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,040,000 円（　　　　　 20,826 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,081,333 円
②総費用	1,833,797 円
③純収益　①－②	7,247,536 円
④建物等に帰属する純収益	5,040,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,207,536 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,105,548 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,701 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,853,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 198,000 円／㎡）