鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川越 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１－０９ -20121	川越市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.9m市道、東7.5m、角地		近商 (100,200)
b	２３０１－１０ -20121	川越市		更地	（　）	ほぼ整形	南西21m国道、北西25m、角地		近商 (100,300)
c	２３０１－０５ -24514	ふじみ野市		建付地	（　）	長方形	南西5.1m市道、中間画地		商業 (80,306)
d	２３０１－０１ -20128	川越市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、南西8m、角地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 267,000	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	263,371	100 [ 86.3]	305,181	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	305,000
b	(　 ) 362,970	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	340,532	100 [ 96.5]	352,883		353,000
c	(　 ) 357,203	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	368,276	100 [ 111.4]	330,589		331,000
d	(　 ) 200,156	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	196,725	100 [ 65.8]	298,974		299,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.1	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.9	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 330,000 円／㎡]

川越 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,192,817	3,836,517	13,356,300	11,524,000	1,832,300	（　0.9522） 1,744,716	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	37,928,609 円　　　　（　 228,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗・事務所	128.70	Ｓ5	643.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	166 ㎡	11.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・事務所、各フロア分割貸しの賃貸用建物。

⑦有効率　 81.3 ％
の理由

共用部分を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	128.70	70.1	90.16	4,066	366,591	10.0	3,665,910
							0.0	0
2～ 2	事務所	128.70	84.1	108.20	3,253	351,975	5.0	1,759,875
							0.0	0
3～ 3	事務所	128.70	84.1	108.20	3,253	351,975	5.0	1,759,875
							0.0	0
4～ 4	事務所	128.70	84.1	108.20	2,236	241,935	5.0	1,209,675
							0.0	0
5～ 5	事務所	128.70	84.1	108.20	2,236	241,935	5.0	1,209,675
							0.0	0

計		643.50	81.3	522.96		1,554,411		9,605,010
								0

⑨年額支払賃料	1,554,411 円　×　12ヶ月　＝　 18,652,932 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 522.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,652,932 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,548,193 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,104,739 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,605,010 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 88,078 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,192,817 円　　　　（　 103,571 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１－０２　　　　-3	4,678 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,068	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,100 円/㎡　月額支払賃料（　 4,066 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３０１－０２　　　　-10	4,614 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	4,225
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	860,000 円	172,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	746,117 円	18,652,932　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 424,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,462,000 円	172,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,836,517 円　（　　　　　　 23,112 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	172,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 643.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0503 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,524,000 円（　　　　　 69,422 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,192,817 円
②総費用	3,836,517 円
③純収益　①－②	13,356,300 円
④建物等に帰属する純収益	11,524,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,832,300 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,744,716 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,510 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,928,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 228,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
川越 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川越 5-7

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　濱田　雄一

TEL.

鑑定評価額

52,800,000 円

１㎡当たりの価格

318,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川越市脇田本町９番５外				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	台形 1:1.5	店舗兼住宅Ｓ5	中層ビルが増えつつある駅周辺の商業地域	南8m市道	水道、ガス、下水	川越 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 166 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

川越駅南西方

350m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

川越駅西口の比較的新しい商業地域で、事務所等の業務系用途を中心に駐車場等も見受けられるが、今後は徐々
に飲食店舗等の進出も進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 326,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 213,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川越市内の比較的繁華性のある駅近の商業地域等。需要者の中心は自営又はフランチャイズ等で事業を行
う法人等である。川越市内の普通商業地域においては、従来より供給が限定的な中で立地条件の良い土地の需要が高ま
っており、特にマンションデベロッパー等がプライスリーダーとなっている。立地及び規模等の差異により取引価格が
様々であるため、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、標準地に係る不動産市場において成立した、需要者の中心である法人等の取引による価格で、現実の市場
を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、標準地の収益性から試算した価格で、当該需要者の取引の指標と
なることから注目すべき価格であるが、想定要素を含んでいる。従って、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し
て、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川越 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 370,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[120.0]

[100.0]
100

318,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    307,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費、設備投資、生産は持ち直しの動き
がみられる。企業収益は総じて改善、雇用情
勢は持ち直しの一方で、消費者物価は上昇し
ている。

駅近の中心商業地域の土地需要が新型コロナ
ウイルス感染症の影響を上回っており、地価
の上昇が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

川越 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１－０９ -20121	川越市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.9m市道、東7.5m、角地		近商 (100,200)
b	２３０１－０３ -20129	川越市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m県道、中間画地		商業 (86,362)
c	２３０１－０１ -20128	川越市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、南西8m、角地		２住居 (70,200)
d	２３０１－１０ -20108	川越市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、中間画地		商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 267,000	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	258,354	100 [ 78.5]	329,113	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	329,000
b	(　 ) 342,794	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	348,621	100 [ 107.6]	323,997		324,000
c	(　 ) 200,156	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	197,487	100 [ 61.9]	319,042		319,000
d	(　 ) 298,335	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	303,407	100 [ 90.4]	335,627		336,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.4	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.9	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.8	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 326,000 円／㎡]

川越 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,067,155	3,831,164	13,235,991	11,524,000	1,711,991	（　0.9522） 1,630,158	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	35,438,217 円　　　　（　 213,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗・事務所	128.70	Ｓ5	643.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	166 ㎡	11.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・事務所、各フロア分割貸しの賃貸用建物。

⑦有効率　 81.3 ％
の理由

共用部分を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	128.70	70.1	90.16	4,036	363,886	10.0	3,638,860
							0.0	0
2～ 2	事務所	128.70	84.1	108.20	3,229	349,378	5.0	1,746,890
							0.0	0
3～ 3	事務所	128.70	84.1	108.20	3,229	349,378	5.0	1,746,890
							0.0	0
4～ 4	事務所	128.70	84.1	108.20	2,220	240,204	5.0	1,201,020
							0.0	0
5～ 5	事務所	128.70	84.1	108.20	2,220	240,204	5.0	1,201,020
							0.0	0

計		643.50	81.3	522.96		1,543,050		9,534,680
								0

⑨年額支払賃料	1,543,050 円　×　12ヶ月　＝　 18,516,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 522.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,516,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,536,878 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,979,722 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,534,680 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 87,433 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,067,155 円　　　　（　 102,814 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１－０２　　　　-7	4,810 ( 4,706)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	4,157	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,070 円/㎡　月額支払賃料（　 4,036 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３０１－０４　　　　-10	3,181 ( 2,999)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	3,876
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	860,000 円	172,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	740,664 円	18,516,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 424,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,462,000 円	172,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,831,164 円　（　　　　　　 23,079 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	172,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 643.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0503 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,524,000 円（　　　　　 69,422 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,067,155 円
②総費用	3,831,164 円
③純収益　①－②	13,235,991 円
④建物等に帰属する純収益	11,524,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,711,991 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,630,158 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,820 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,438,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,000 円／㎡）