鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川越 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１－１１ -23523	富士見市		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、西4m、角地		１中専 (70,200)
b	２３０１－０３ -24501	ふじみ野市		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、南東5m、角地		１住居地区計画等 (70,200)
c	２３０１－０８ -20113	川越市		更地	（　）	不整形	北3.5m市道、中間画地		商業 (90,240)
d	５Ｋ６０１９ -1	所沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 383,051	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	380,076	100 [ 71.7]	530,092	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	557,000
b	(　 ) 485,802	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	497,461	100 [ 94.0]	529,214		556,000
c	(　 ) 368,035	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	377,972	100 [ 71.4]	529,373		556,000
d	(　 ) 453,281	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	465,520	100 [ 87.9]	529,602		556,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 -11.1	環境　　　　 -9.5
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 -6.7	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.2	交通・接近　 -19.9	環境　　　　 +2.5
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 556,000 円／㎡]

川越 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,609,695	5,891,377	20,718,318	16,194,500	4,523,818	（　0.9530） 4,311,199	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	95,804,422 円　　　　（　 450,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	170.02	Ｓ5	850.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	213 ㎡	18.3 m x 11.6 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗，３～５階は事務所仕様の各階フロア貸し

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

共用設備スペースが含まれるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.02	79.3	134.80	4,700	633,560	6.0	3,801,360
							0.0	0
2～ 2	店舗	170.02	88.9	151.20	3,290	497,448	4.0	1,989,792
							0.0	0
3～ 5	事務所	170.02	88.9	151.20	2,820	426,384	3.0	1,279,152
							0.0	0
～

～

計		850.10	87.0	739.60		2,410,160		9,628,608
								0

⑨年額支払賃料	2,410,160 円　×　12ヶ月　＝　 28,921,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 739.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,921,920 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,400,519 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,521,401 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,628,608 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 88,294 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,609,695 円　　　　（　 124,928 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１－０２　　　　-7	4,810 ( 4,706)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,117	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,724 円/㎡　月額支払賃料（　 4,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３０１－０２　　　　-8	3,464 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,374
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,225,000 円	245,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,156,877 円	28,921,920　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 937,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,082,500 円	245,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	245,000 円	245,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	245,000 円	245,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	査定

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,891,377 円　（　　　　　　 27,659 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	245,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 850.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,194,500 円（　　　　　 76,031 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,609,695 円
②総費用	5,891,377 円
③純収益　①－②	20,718,318 円
④建物等に帰属する純収益	16,194,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,523,818 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,311,199 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,240 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,804,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 450,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
川越 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川越 5-2

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　濱田　雄一

TEL.

鑑定評価額

116,000,000 円

１㎡当たりの価格

546,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川越市新富町２丁目２５番１０				②地積　(㎡)	213 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他） (90,400)
	不整形 1.5:1	店舗Ｓ4	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北西15m市道、南側道	水道、ガス、下水	本川越 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

本川越駅南方

250m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

本川越駅周辺の商業地域は店舗・事務所ビル等が建ち並んでいて格別の変動要因もないことから、当分の間現状
維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 561,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 413,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川越市内の繁華性のある駅近の商業地域等。需要者の中心は自営又はフランチャイズ等で事業を行う法人
等である。川越市内の普通商業地域においては、従来より供給が限定的な中で立地条件の良い土地の需要が高まってお
り、特にマンションデベロッパー等がプライスリーダーとなっている。立地及び規模等の差異により取引価格が様々で
あるため、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、標準地に係る不動産市場において成立した、需要者の中心である法人等の取引による価格で、現実の市場
を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、標準地の収益性から試算した価格で、当該需要者の取引の指標と
なることから注目すべき価格であるが、想定要素を含んでいる。従って、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し
て、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川越 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 370,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[ 73.4]

[105.0]
100

546,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    528,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費、設備投資、生産は持ち直しの動き
がみられる。企業収益は総じて改善、雇用情
勢は持ち直しの一方で、消費者物価は上昇し
ている。

駅近の中心商業地域の土地需要が新型コロナ
ウイルス感染症の影響を上回っており、地価
の上昇が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.1
交通・接近　　　  -0.3
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  -2.4
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

川越 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１－０４ -20110	川越市		更地	（　）	ほぼ台形	北東18m国道、南東25.7m、角地		近商 (100,200)
b	２３０１－０２ -20139	川越市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東6.8m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	２３０１－１０ -20121	川越市		更地	（　）	ほぼ整形	南西21m国道、北西25m、角地		近商 (100,300)
d	２３０１－０９ -20103	川越市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東8.5m県道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 331,895	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 108.9]	310,256	100 [ 57.9]	535,848	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	563,000
b	(　 ) 350,185	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	368,225	100 [ 68.6]	536,771		564,000
c	(　 ) 362,970	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.0]	346,320	100 [ 65.5]	528,733		555,000
d	(　 ) 367,941	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	375,300	100 [ 69.8]	537,679		565,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.4	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 561,000 円／㎡]

川越 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,192,464	5,841,948	20,350,516	16,194,500	4,156,016	（　0.9530） 3,960,683	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	88,015,178 円　　　　（　 413,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	170.02	Ｓ5	850.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	213 ㎡	18.3 m x 11.6 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗、３～５階は事務所の各階フロア貸し賃貸用建物。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

階段・ホール等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.02	79.3	134.80	4,500	606,600	6.0	3,639,600
							1.0	606,600
2～ 2	店舗	170.02	88.9	151.20	3,150	476,280	3.0	1,428,840
							1.0	476,280
3～ 5	事務所	170.02	88.9	151.20	2,700	408,240	3.0	1,224,720
							1.0	408,240
～

～

計		850.10	87.0	739.60		2,307,600		8,742,600
								2,307,600

⑨年額支払賃料	2,307,600 円　×　12ヶ月　＝　 27,691,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 739.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,691,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,298,370 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,392,830 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,742,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 80,170 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,307,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 719,464 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,192,464 円　　　　（　 122,969 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１－０２　　　　-7	4,810 ( 4,706)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	4,753	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,650 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３０１－０２　　　　-9	3,076 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	4,524
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,225,000 円	245,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,107,648 円	27,691,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 936,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,082,500 円	245,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	245,000 円	245,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	245,000 円	245,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,841,948 円　（　　　　　　 27,427 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	245,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 850.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,194,500 円（　　　　　 76,031 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,192,464 円
②総費用	5,841,948 円
③純収益　①－②	20,350,516 円
④建物等に帰属する純収益	16,194,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,156,016 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,960,683 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,595 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,015,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 413,000 円／㎡）