別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 川越 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -45 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　森田　努   TEL.

鑑定評価額 8,660,000 円  １㎡当たりの価格 82,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市大字今福字北平野１１１９番６ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ農地も残る住 宅地域 南東4.2m道路 水道、ガス、下水 新河岸 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   9.6 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ道路 交通 施設 新河岸駅南西方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ農地も残る住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められない。当面は 現状を維持して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 行止り　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね川越市内に存する各鉄道駅勢圏の住宅地域である。主たる需要者層は、同一需給圏内に居住する一次 取得者層である。近隣地域は農地も残る小規模一般住宅地域で、駅から距離があるものの、割安感から選好される傾向 もあり、需要は回復基調にある。取引の中心となる価格帯は、土地は標準画地と同規模で１０００万円程度、新築住宅 は２０００万円台半ばとなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅から離れた農地が混在する住宅地域内に存し、周囲にアパート等の賃貸物件は見られず賃貸市場は未成熟で適切な収 益想定を行うことが困難なため、収益還元法は適用しない。主たる需要者は、同一需給圏内に居住する一次取得者であ る。当該需要者は類似の取引価格等から形成される地価水準を重視し意思決定をする傾向がある。よって、現実の取引 価格に立脚し、市場性を強く反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.5] 100 [199.3] [104.5] 100 82,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の総人口は２０２１年以降微増している。 新型コロナウイルス感染症の影響からは回復 しつつあるが、地政学リスク、為替リスク等 が懸念される。 成熟した住宅地域に所在しており、地域要因 に変動はない。良好な資金調達環境が継続し 住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向に向 かっている。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　 +10.6 環境　　　　　　 +75.6 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％