別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 川越 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -43 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　健人   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市氷川町１４０番４ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ国道背後の住 宅地域 東4.2m道路 水道、ガス、下水 本川越 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.4 ｍ、奥行　約　　  10.4 ｍ、規模　　       108 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 本川越駅北方 2.2km 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 駅からやや離れた既存住宅地域として特段の変動要因は認められず、当分の間、現状維持の状況で推移するもの と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武新宿線、東武東上線、ＪＲ川越線沿線の各駅を最寄駅とした川越市内の住宅地域。需要者は、川越市 内に居住する１次取得者層を中心とし、同一需給圏外からの転入者も見受けられる。既存の住宅地域で取引はさほど多 くなく、市内中心部の住宅地と比べ需要も劣るが、全般的な市況回復によって地価は上昇傾向を示している。需要の中 心価格帯は新築戸建物件で２，０００万円台半ば～後半程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ郊外部の住宅地域であり、標準地の画地規模から収益採算性に見合う建物の想定 が困難であるため、収益還元法の適用は見送った。近隣地域は自用の取引が中心であり、この取引が価格水準を形成し ていることから、本件では前年公示価格を基礎として、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地からの 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.5] 100 [152.8] [103.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の総人口は微増で推移している。市況は総 じて回復傾向が認められるものの、建築費の 上昇や工期長期化等の懸念材料には引き続き 注視が必要。 既存の住宅地域で地域要因に特段の変動はな いが、取引需要の高まりを反映して駅からや や離れた当該地域にも地価の上昇が波及して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  +5.6 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％