別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 川越 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -38 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　森田　努   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 89,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市川鶴２丁目１８番１２ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 鶴ケ島 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 鶴ケ島駅南西方 2.5km 法令 規制 ２低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域を形成しており、近隣地域に変化は認められない。今後も、現状の良好な住環境を維持して、 推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね川越市、坂戸市、鶴ヶ島市内に存する各鉄道駅勢圏の住宅地域である。主たる需要者層は、同一需給 圏内に居住する一次取得者層や都心等に通勤する勤労者世帯である。近隣地域は駅からやや距離があり、需要は回復基 調にあるものの横ばいに留まっている。取引の中心となる価格帯は、土地価格は標準画地と同規模で１６００万円前後 、新築戸建住宅は３０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は地区計画により共同住宅の建築が不可のため、戸建住宅が標準となる。最寄駅から距離があり、戸建賃貸市 場は成熟しておらず、適切な手法適用は困難と判断、収益還元法は適用しない。主な需要者は、居住目的の一次取得者 で、当該需要者は類似の取引価格等から形成される地価水準を重視し意思決定をする傾向がある。よって、現実の取引 価格に立脚し、市場性を強く反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴ケ島 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [103.0] 100 [123.1] [104.5] 100 89,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の総人口は２０２１年以降微増している。 新型コロナウイルス感染症の影響からは回復 しつつあるが、地政学リスク、為替リスク等 が懸念される。 成熟した住宅地域に所在し、地域要因に変動 はない。住宅需要は相応に認められ、地価は 上昇傾向に向かっている。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +11.8 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％