別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 川越 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -37 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　門脇　誠   TEL.

鑑定評価額 8,510,000 円  １㎡当たりの価格 85,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市大字的場字西若宮６１９番６ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる住宅地 域 東4.2m市道 水道、ガス、下水 的場 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 的場駅南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、空地も介在するが、発展的要因は認められず、今後も現状維持で推移する ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線、ＪＲ川越線沿線の住宅地域で、概ね川越市西部、坂戸市、鶴ヶ島市の圏域となる。需要の中 心は同一需給圏内の居住者で、他地域からの転入も見受けられる。当該地域は最寄駅からやや遠い住宅地域であり、緊 急事態宣言等による一時的な需要減はあったものの、需給関係は向上している。土地は１００㎡程度で１，０００万円 以下、新築戸建住宅は土地１００㎡程度で２，０００万円台前半乃至中半が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした地域であり、また、標準地の地積及び公法上の規制から、対象不動産上に合理的な賃 貸経営を可能とする収益用建物の建設を想定することが困難なため、収益価格は試算しないこととした。また、需要者 の中心は自己用の住宅を建築し、居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を重視し、 さらに代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.5] 100 [191.6] [103.0] 100 84,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今における住宅需要の高まりから、地価は 全般的に上昇傾向で推移している。 空地も散見される住宅地域であるが、価格形 成に影響を及ぼす地域要因の変動は認められ ない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　 +20.5 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％