鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川越 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１－０２ -20106	川越市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	２３０１－０４ -20104	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２３０１－０７ -20126	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
d	２３０１－０２ -20112	川越市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、北4m、角地		準工 (70,200)
e	２３０１－０７ -20118	川越市		建付地	（　）	長方形	南東4.2m市道、中間画地		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,515	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	97,272	100 [ 90.3]	107,721	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	111,000
b	(　 ) 141,765	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	135,613	100 [ 116.7]	116,207		120,000
c	(　 ) 126,302	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	125,182	100 [ 106.2]	117,874		121,000
d	(　 ) 96,705	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	93,836	100 [ 85.3]	110,007		113,000
e	(　 ) 135,019	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	131,014	100 [ 116.1]	112,846		116,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.2	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 116,000 円／㎡]

川越 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,257,714	492,671	1,765,043	1,513,050	251,993	（　0.9739） 245,416	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	5,453,689 円　　　　（　 33,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.54	ＬＳ2	132.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	165 ㎡	12.0 m x 13.9 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（約３３㎡）各階同型４戸を想定。

⑦有効率　 99.4 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	66.00	99.4	65.60	1,413	92,693	1.0	92,693
							1.0	92,693
2～ 2	居宅	66.00	99.4	65.60	1,457	95,579	1.0	95,579
							1.0	95,579
～

～

～

計		132.00	99.4	131.20		188,272		188,272
								188,272

⑨年額支払賃料	188,272 円　×　12ヶ月　＝　 2,259,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 131.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,259,264 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 94,889 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,164,375 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	188,272 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,804 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 188,272 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 91,535 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,257,714 円　　　　（　 13,683 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１－１０　　　　-2	1,493 ( 1,493)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,557	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,520 円/㎡　月額支払賃料（　 1,457 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０１－１０　　　　-4	1,935 ( 1,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [117.0]	100 [120.0]	1,496
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,500 円	23,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	90,371 円	2,259,264　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,300 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 492,671 円　（　　　　　　 2,986 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,513,050 円（　　　　　 9,170 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,257,714 円
②総費用	492,671 円
③純収益　①－②	1,765,043 円
④建物等に帰属する純収益	1,513,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	251,993 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	245,416 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,487 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,453,689 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
川越 -36　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川越 -36

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　蛙原　康善

TEL.

鑑定評価額

19,300,000 円

１㎡当たりの価格

117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	91,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川越市大字小室字宮の腰３３４番５				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	小規模一般住宅のほかに農地も見られる住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	西川越 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はありません

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

西川越駅南東方

500m

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地としての熟成が進んでおり、木造２階建て住宅を主体として今後も現状を維持してゆくと予測します。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 117,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・毛呂山町・越生町で、需要者の中心は圏内及び都心からの転出者です。大型
商業モールが近くに位置するものの駅前に店舗の集積は無く市場競争力を低下させています。背後に広がる市街化調整
区域で分譲される戸建との競合に晒されながら低額な住宅を希望する１次取得者が販売ターゲットで新築戸建の場合、
３０００万円前後が中心価格となっています。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地主による農地転用後のアパート経営は存在するものの空室が多く見られる現状では利回りを指標とする収益物件の取
引市場は機能していません。標準地が持つ収益性情報を広く提供する視点から収益還元法を採用していますが賃貸需要
に厚みがないので収益価格の信頼性が劣ります。実証的な取引価格に軸足を移し、比準価格を標準として収益価格を勘
案し代表標準地との検討を経て鑑定評価額を上記のとおり決定しました。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川越 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 161,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[104.5]

100
[138.6]

[103.0]
100

117,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は供給面の制約が見られるものの生
産活動、雇用情勢ともに緩やかに回復してい
ます。　

環境熟成が進行中で、現状を維持してゆくと
予想します。

個別的要因に変動はありません。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +0.4
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

川越 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１－０１ -20104	川越市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２３０１－０１ -20109	川越市		更地	（　）	長方形	北西4m私道、中間画地		１低専 (50,80)
c	２３０１－０１ -20115	川越市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２３０１－０４ -20109	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m道路、中間画地		１低専 (50,100)
e	２３０１－０２ -20127	川越市		更地	（　）	ほぼ正方形	北9.5m市道、西4.4m、東4.7m、三方路		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 119,699	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,375	100 [ 105.5]	115,047	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	118,000
b	(　 ) 114,643	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.5]	118,018	100 [ 99.7]	118,373		122,000
c	(　 ) 110,231	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	108,412	100 [ 95.3]	113,759		117,000
d	(　 ) 115,911	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	117,651	100 [ 104.8]	112,262		116,000
e	(　 ) 115,894	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	111,589	100 [ 98.1]	113,750		117,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.6	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 117,000 円／㎡]

川越 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,215,238	494,817	1,720,421	1,513,050	207,371	（　0.9739） 201,959	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	4,487,978 円　　　　（　 27,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.54	ＬＳ2	132.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	165 ㎡	12.0 m x 13.9 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ　平均専有面積３３㎡程度

⑦有効率　 99.4 ％
の理由

パイプスペース等の内部共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	66.00	99.4	65.60	1,445	94,792	1.0	94,792
							0.0	0
2～ 2	居宅	66.00	99.4	65.60	1,490	97,744	1.0	97,744
							0.0	0
～

～

～

計		132.00	99.4	131.20		192,536		192,536
								0

⑨年額支払賃料	192,536 円　×　12ヶ月　＝　 2,310,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 131.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,310,432 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 97,038 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,213,394 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	192,536 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,844 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,215,238 円　　　　（　 13,426 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１－０４　　　　-6	1,691 ( 1,621)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	1,677	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,491 円/㎡　月額支払賃料（　 1,490 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０１－０４　　　　-9	1,415 ( 1,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	100 [ 97.0]	1,431
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,500 円	23,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	92,417 円	2,310,432　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,300 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	査定

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 494,817 円　（　　　　　　 2,999 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,513,050 円（　　　　　 9,170 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,215,238 円
②総費用	494,817 円
③純収益　①－②	1,720,421 円
④建物等に帰属する純収益	1,513,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	207,371 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	201,959 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,224 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,487,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,200 円／㎡）