別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 川越 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -34 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　阿久津　裕志   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市大字吉田字堤内６４１番８ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 霞ケ関 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 霞ケ関駅北方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の一般住宅地として熟成しており、今後もほぼ現状維持の状況で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線及びＪＲ川越線沿線で、概ね川越市、坂戸市、鶴ヶ島市の圏域。需要者の中心は同一需給圏の うち、圏内居住者がほとんどを占めるが、一部圏外からの転入者もみられる。既成の住宅地域で新規の供給は少ない地 域であり中古住宅等の取引が中心で取引はやや低調である。土地は１２０㎡程度で１，０００万円台半ば、新築の戸建 物件は２，０００万円台後半の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 １低専地域で標準的画地規模程度では経済合理的な賃貸経営の可能性が乏しく賃貸用新築想定はなじまないと判断し収 益価格は試算しなかった。戸建住宅中心で自用目的取引が主であり快適性が重視され、多数の取引事例を収集選択し要 因比較等を行った結果市場性を反映した比準価格が得られた。以上より、本件においては比準価格を採用し代表標準地 との検討及び対象標準地に係る前年価格との連続性の関連の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.5] 100 [148.3] [104.5] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しており、川越市の住 宅地の地価は回復傾向で推移している。 住宅地としては利便性がやや劣るが、区画整 然とした街区で安定している。地価はやや上 向き傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +9.1 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％