別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 川越 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -22 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　良彦   TEL.

鑑定評価額 8,600,000 円  １㎡当たりの価格 84,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市大字山田字西町２５０番４ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,184) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南4.6m市道 水道、ガス、下水 本川越 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．６ｍ市道 交通 施設 本川越駅北方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線、西武新宿線、ＪＲ川越線各沿線で、概ね川越市郊外の住宅地域である。需要者の中心は川 越市及び周辺市町の居住者で、自己居住目的で購入するケースが多い。景気は緩やかに持ち直し、地価は上昇に転じて いる。土地価格は１００㎡程度で８５０万円前後、新築戸建物件は、土地１００㎡程度で２，０００万円台前半が取引 の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅のほかにアパートも見られる住宅地域であるが、標準地の画地規模等から、経済合理的な賃貸住宅の経営が困 難であると判断したため収益価格の査定を見送った。一方、比準価格については、市場の実勢を反映した信頼性の高い 価格であると認められる。よって、本件では、比準価格を採用し、代表標準地及び周辺標準地等との均衡に留意して、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.5] 100 [199.2] [106.0] 100 84,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は、新型コロナウイルス感染症によ る厳しい状況が緩和されつつあり、緩やかに 持ち直している。市内の取引件数は減少して いる。　　 市北部に位置する既存の住宅地域で、地域要 因に影響を及ぼすような変動要因はないが、 地価下落に伴う値頃感から地価は上昇に転じ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.8 交通・接近　　　  +8.1 環境　　　　　　 +81.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％