鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川越 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１－１２ -20113	川越市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	２３０１－１３ -20109	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.4m市道、中間画地		１中専 (70,176)
c	２３０１－０７ -20125	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.2m私道、中間画地		１中専 (60,200)
d	２３０１－０２ -20110	川越市		更地	（　）	ほぼ台形	南西8.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２３０１－０４ -20120	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.1m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 158,863	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	151,526	100 [ 99.6]	152,135	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	159,000
b	(　 ) 147,453	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	143,220	100 [ 95.7]	149,655		156,000
c	(　 ) 123,862	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.5]	126,503	100 [ 86.0]	147,097		154,000
d	(　 ) 155,422	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	150,811	100 [ 86.2]	174,955		183,000
e	(　 ) 104,517	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	100,141	100 [ 72.0]	139,085		145,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -8.7	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 154,000 円／㎡]

川越 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,105,249	843,223	3,262,026	2,542,710	719,316	（　0.9742） 700,758	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	15,926,318 円　　　　（　 79,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	108.70	ＬＳ2	212.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	200 ㎡	10.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ、平均専有面積３５㎡程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 99.4 ％
の理由

パイプスペース等の内部共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	106.00	99.4	105.40	1,600	168,640	1.0	168,640
							1.0	168,640
2～ 2	居宅	106.00	99.4	105.40	1,648	173,699	1.0	173,699
							1.0	173,699
～

～

～

計		212.00	99.4	210.80		342,339		342,339
								342,339

⑨年額支払賃料	342,339 円　×　12ヶ月　＝　 4,108,068 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,108,068 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 172,539 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,935,529 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	342,339 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,280 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 342,339 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 166,440 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,105,249 円　　　　（　 20,526 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１－１０　　　　-7	1,359 ( 1,358)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,639	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,719 円/㎡　月額支払賃料（　 1,648 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０１－１０　　　　-8	1,555 ( 1,555)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,777
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	196,500 円	39,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	164,323 円	4,108,068　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 334,000 円	39,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,300 円	39,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,300 円	39,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 843,223 円　（　　　　　　 4,216 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,300,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,542,710 円（　　　　　 12,714 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,105,249 円
②総費用	843,223 円
③純収益　①－②	3,262,026 円
④建物等に帰属する純収益	2,542,710 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	719,316 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	700,758 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,504 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,926,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
川越 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川越 -16

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　良彦

TEL.

鑑定評価額

30,200,000 円

１㎡当たりの価格

151,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川越市南台２丁目１番８				②地積　(㎡)	200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかマンション等も見られる住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	南大塚 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 15 ｍ、南 80 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

南大塚駅西方

250m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

既存の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 154,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 80,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東武東上線、西武新宿線、ＪＲ川越線各沿線で、概ね川越市郊外の住宅地域である。需要者の中心は川
越市及び周辺市町の居住者で、自己居住目的で購入するケースが多い。景気は緩やかに持ち直し、地価は堅調に推移し
ている。新築戸建物件は、３，５００万円～４，０００万円程度が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域であるが、アパートは自用地の利活用に係るものがほとんどである。不動
産の取引は、自己居住目的が中心となっており、収益価格の相対的信頼性は低い。よって、本件では、市場性を反映し
た比準価格を中心に、収益価格も参酌し、代表標準地及び周辺標準地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川越 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 161,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[104.5]

100
[109.1]

[104.5]
100

151,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は、新型コロナウイルス感染症によ
る厳しい状況が緩和されつつあり、緩やかに
持ち直している。市内の取引件数は減少して
いる。　　

既存の住宅地域であり、地域要因に影響を及
ぼすような変動要因はないが、地価は堅調に
推移している。

南東側道路であり、標準的な規模、形状の画
地で標準的な競争力を備えている。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.8
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

川越 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１－０７ -20125	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.2m私道、中間画地		１中専 (60,200)
b	２３０１－０８ -20130	川越市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西5m市道、北西5m、角地		１低専 (60,80)
c	２３０１－０４ -20120	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.1m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	２３０１－１３ -20103	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.7m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	２３０１－０２ -20110	川越市		更地	（　）	ほぼ台形	南西8.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,862	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.5]	126,628	100 [ 82.3]	153,861	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	161,000
b	(　 ) 86,295	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	80,922	100 [ 61.5]	131,580		138,000
c	(　 ) 104,517	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	102,690	100 [ 66.2]	155,121		162,000
d	(　 ) 110,069	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	110,286	100 [ 75.1]	146,852		153,000
e	(　 ) 155,422	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	150,960	100 [ 86.2]	175,128		183,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -8.7	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -17.2	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 -17.1	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 154,000 円／㎡]

川越 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,109,039	843,374	3,265,665	2,542,710	722,955	（　0.9742） 704,303	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	16,006,886 円　　　　（　 80,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	108.70	ＬＳ2	212.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	200 ㎡	10.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ、平均専有面積３５㎡程度

⑦有効率　 99.4 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	106.00	99.4	105.40	1,601	168,745	1.0	168,745
							1.0	168,745
2～ 2	居宅	106.00	99.4	105.40	1,650	173,910	1.0	173,910
							1.0	173,910
～

～

～

計		212.00	99.4	210.80		342,655		342,655
								342,655

⑨年額支払賃料	342,655 円　×　12ヶ月　＝　 4,111,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,111,860 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 172,698 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,939,162 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	342,655 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,283 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 342,655 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 166,594 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,109,039 円　　　　（　 20,545 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１－１０　　　　-8	1,555 ( 1,555)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,776	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,721 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０１－１０　　　　-7	1,359 ( 1,358)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,605
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	196,500 円	39,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	164,474 円	4,111,860　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 334,000 円	39,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,300 円	39,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,300 円	39,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	０

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 843,374 円　（　　　　　　 4,217 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,300,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,542,710 円（　　　　　 12,714 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,109,039 円
②総費用	843,374 円
③純収益　①－②	3,265,665 円
④建物等に帰属する純収益	2,542,710 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	722,955 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	704,303 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,522 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,006,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,000 円／㎡）