別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 川越 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -14 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中野　拓   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市寿町１丁目２４０３番６ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 川越 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 川越駅西方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域としてほぼ成熟している。新たな開発の余地も少なく、今後も地域の 性格に変化のないまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川越市内中心部の各駅から徒歩圏外の住宅地に加え、南大塚や西川越の両駅を最寄りとする郊外部に所在 する広域的な住宅地一帯と把握した。需要者の中心は通勤世帯層であり、第一次取得者層に加え、第二次取得者層も含 まれる。成熟した住宅地域であるため近傍での取引は少ないが、地価は強含みに転じており、対象標準地規模の宅地で １，０００万円台半ばが取引の中心価格帯を形成している模様である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域にはアパート等の共同住宅がなく、また、合理的な賃貸経営も困難であると判断して、収益還元法の適用は見 送った。近隣地域は一般住宅を主とする地域であり、比準価格は、同一需給圏内の類似地域におけるこれら一般住宅の 敷地に係る実際の市場取引に基づいて試算されており、その説得力は高いものと判断される。以上の検討により、本件 では比準価格を標準とし、代表標準地を規準して得た価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.5] 100 [150.5] [106.0] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の経済活動への制約は希薄化してい るが、ウクライナ情勢や金融政策の変更によ る経済や市場の変動が地価動向に与える影響 が懸念される。 川越駅外の市内中心部の各駅から徒歩圏外に 所在するが、戸建住宅が建ち並ぶ成熟した住 宅地域に所在しており、地域要因に変動は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％