鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川越 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１－０４ -20112	川越市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m未舗装私道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２３０１－０２ -20114	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.2m道路、中間画地		１低専 (50,100)
c	２３０１－０８ -20110	川越市		建付地	（　）	長方形	東4.2m私道、中間画地		１低専地区計画等 (60,100)
d	２３０１－０２ -20124	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m道路、中間画地		１低専 (50,100)
e	２３０１－０２ -20135	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m道路、北4m、角地		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,522	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	150,873	100 [ 109.1]	138,289	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	138,000
b	(　 ) 144,638	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.3]	152,749	100 [ 103.2]	148,013		148,000
c	(　 ) 125,833	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	127,848	100 [ 93.5]	136,736		137,000
d	(　 ) 150,113	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	151,766	100 [ 105.7]	143,582		144,000
e	(　 ) 139,910	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	136,919	100 [ 95.0]	144,125		144,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -11.3	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -12.2	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 142,000 円／㎡]

川越 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,820,678	596,205	2,224,473	1,814,350	410,123	（　0.9739） 399,419	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,875,978 円　　　　（　 53,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.74	ＬＳ2	158.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	165 ㎡	12.3 m x 13.3 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ４戸想定、平均専有面積３９㎡程度

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	79.20	99.5	78.80	1,470	115,836	1.0	115,836
							1.0	115,836
2～ 2	居宅	79.20	99.5	78.80	1,515	119,382	1.0	119,382
							1.0	119,382
～

～

～

計		158.40	99.5	157.60		235,218		235,218
								235,218

⑨年額支払賃料	235,218 円　×　12ヶ月　＝　 2,822,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,822,616 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 118,550 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,704,066 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	235,218 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,253 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 235,218 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 114,359 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,820,678 円　　　　（　 17,095 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１－０１　　　　-20106	1,280 ( 1,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,552	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,580 円/㎡　月額支払賃料（　 1,515 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０１－０１　　　　-20111	1,607 ( 1,540)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [114.2]	100 [100.0]	1,612
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,500 円	27,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	112,905 円	2,822,616　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 235,400 円	27,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 596,205 円　（　　　　　　 3,613 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,700,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 158.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,814,350 円（　　　　　 10,996 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,820,678 円
②総費用	596,205 円
③純収益　①－②	2,224,473 円
④建物等に帰属する純収益	1,814,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	410,123 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	399,419 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,421 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,875,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
川越 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川越 -11

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　良彦

TEL.

鑑定評価額

23,400,000 円

１㎡当たりの価格

142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川越市大字的場字二本杉２８４２番９				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパートが見られる住宅地域	北4m市道	水道、ガス、下水	霞ケ関 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 25 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.3 ｍ、奥行　約　　 13.3 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
ｍ市道

交通

施設

霞ケ関駅北方

200m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

既存の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 142,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 58,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東武東上線霞ケ関駅を中心に、東武東上線川越駅、川越市駅、鶴ケ島駅、ＪＲ川越線的場駅等を最寄駅
とする川越市西部の住宅地域である。需要者の中心は川越市及び周辺市町の居住者で、自己居住目的で購入するケース
が多い。景気は緩やかに持ち直し、地価は堅調に推移している。新築戸建物件は敷地１６５㎡程度で概ね３千万円台後
半が中心と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域であるが、アパートは自用地の利活用に係るものがほとんどである。不動
産の取引は、自己居住目的が中心となっており、収益価格の相対的信頼性は低い。よって、本件では、市場性を反映し
た比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地及び周辺標準地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川越 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 161,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[104.5]

100
[111.2]

[100.0]
100

142,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は、新型コロナウイルス感染症によ
る厳しい状況が緩和されつつあり、緩やかに
持ち直している。市内の取引件数は減少して
いる。　

既存の住宅地域であり、地域要因に影響を及
ぼすような変動要因はないが、地価は堅調に
推移している。

個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -6.9
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

川越 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１－０４ -20112	川越市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m未舗装私道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２３０１－０２ -20114	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.2m道路、中間画地		１低専 (50,100)
c	２３０１－０２ -20124	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m道路、中間画地		１低専 (50,100)
d	２３０１－０８ -20110	川越市		建付地	（　）	長方形	東4.2m私道、中間画地		１低専地区計画等 (60,100)
e	２３０１－０１ -20115	川越市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,522	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	150,873	100 [ 104.2]	144,792	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	145,000
b	(　 ) 144,638	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.3]	148,134	100 [ 99.4]	149,028		149,000
c	(　 ) 150,113	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	151,766	100 [ 105.7]	143,582		144,000
d	(　 ) 125,833	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	127,848	100 [ 93.5]	136,736		137,000
e	(　 ) 110,231	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	108,519	100 [ 79.0]	137,366		137,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -11.3	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.2	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 142,000 円／㎡]

川越 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,855,635	597,604	2,258,031	1,814,350	443,681	（　0.9739） 432,101	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	9,602,244 円　　　　（　 58,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.74	ＬＳ2	158.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	165 ㎡	12.3 m x 13.3 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、平均専有面積３９㎡程度

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	79.20	99.5	78.80	1,488	117,254	1.0	117,254
							1.0	117,254
2～ 2	居宅	79.20	99.5	78.80	1,534	120,879	1.0	120,879
							1.0	120,879
～

～

～

計		158.40	99.5	157.60		238,133		238,133
								238,133

⑨年額支払賃料	238,133 円　×　12ヶ月　＝　 2,857,596 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,857,596 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 120,019 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,737,577 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	238,133 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,281 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 238,133 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 115,777 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,855,635 円　　　　（　 17,307 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１－０１　　　　-20107	1,449 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,660	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,534 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０１－０１　　　　-20103	1,441 ( 1,382)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,597
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,500 円	27,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,304 円	2,857,596　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 235,400 円	27,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 597,604 円　（　　　　　　 3,622 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,700,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 158.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,814,350 円（　　　　　 10,996 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,855,635 円
②総費用	597,604 円
③純収益　①－②	2,258,031 円
④建物等に帰属する純収益	1,814,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	443,681 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	432,101 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,619 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,602,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,200 円／㎡）