別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 川越 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -4 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　濱田　雄一   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市大字寺尾字河岸原６５番１５ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅を中 心とした住宅地域 西4.2m市道 水道、ガス、下水 新河岸 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２９年１２月、新河岸駅 の橋上駅舎が整備され駅前広 場が供用開始された。 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 新河岸駅東方 800m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的街区が整った既存の住宅地域であり、格別の変動要因もないことから当分の間現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川越市・坂戸市・鶴ヶ島市のうち東武東上線、西武新宿線、ＪＲ川越線沿線の利便性が良好な住宅地域等 。需要者の中心は自己の居住用を目的とした一次取得者層である。川越市内の住宅市場は新型コロナウイルス感染症の 影響で一時期取引が低迷したが、郊外部の地価は微増で推移している。当該地域における新築戸建物件の中心価格帯は ３，０００万円台半ばである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、標準地に係る不動産市場において成立した、需要者の中心である自己利用目的のエンドユーザー等の取引 による価格で、現実の市場を反映した実証的な価格である。なお、対象地の規模と法令上の規制では合理的な賃貸住宅 の経営が困難なため、収益還元法の適用はできなかった。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.5] 100 [112.7] [103.0] 100 144,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    141,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、設備投資、生産は持ち直しの動き がみられる。企業収益は総じて改善、雇用情 勢は持ち直しの一方で、消費者物価は上昇し ている。 新型コロナウイルス感染症の影響で下落した 川越市内の住宅地の地価は、旧市街とその外 縁部では上昇傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％