別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 川越 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -3 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　門脇　誠   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市大字南田島字北田７１２番１１ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅を中 心とする住宅地域 西4.2m道路 水道、ガス、下水 南古谷 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.7 ｍ、奥行　約　　   8.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ道路 交通 施設 南古谷駅西方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 画地規模の小さい住宅地域のため、総額が抑えられており市場は今後も堅調と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線、西武新宿線、ＪＲ川越線沿線の住宅地域で、概ね川越市、坂戸市、鶴ヶ島市の圏域となる。 需要の中心は同一需給圏内の居住者が主となるが、他地域からの転入も見受けられる。当該地域は南古谷駅勢圏の標準 的な住宅地域であり、緊急事態宣言等による一時的な需要減はあったが、需給関係は安定乃至向上している。土地は１ ００㎡程度で１，１００万円前後、新築戸建住宅は土地１００㎡程度で２，５００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした地域であり、また、標準地の地積から、対象不動産上に合理的な賃貸経営を可能とす る収益用建物の建設を想定することが困難なため、収益価格は試算しないこととした。需要者の中心は自己用の住宅を 建築し、居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を重視し、さらに代表標準地との検 討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.5] 100 [146.2] [103.0] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今における住宅需要の高まりから、地価は 全般的に上昇傾向で推移している。 空地も散見される住宅地域であるが、価格形 成に影響を及ぼす地域要因の変動は認められ ない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　 +12.2 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％