鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま岩槻 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４Ｋ２２ -904	さいたま市岩槻区		更地	（　）	ほぼ台形	西8.7m県道、北7.7m、角地		１住居高度地区最高15m (80,200)
b	０５Ｋ１６ -41	さいたま市岩槻区		更地	（　）	長方形	南東9m区画街路、中間画地		近商 (90,200)
c	０５Ｋ０７ -10	越谷市		更地	（　）	台形	南西16m市道、南東4m、角地		２住居 (70,200)
d	０５Ｋ３２ -25	越谷市		建付地	（　）	長方形	東5m市道、南4m、角地		１中専 (70,200)
e	０４Ｃ００ -969	越谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、北6m、角地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,575	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	90,758	100 [ 63.9]	142,031	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	149,000
b	(　 ) 239,234	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	239,234	100 [ 166.8]	143,426		151,000
c	(　 ) 146,789	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 124.7]	118,420	100 [ 83.7]	141,481		149,000
d	(　 ) 159,855	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	156,596	100 [ 105.0]	149,139		157,000
e	(　 ) 254,042	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.9]	247,685	100 [ 138.6]	178,705		188,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +58.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +22.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

さいたま岩槻 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、適正な素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,418,610	1,386,043	5,032,567	4,495,650	536,917	（　0.9504） 510,286	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	10,857,149 円　　　　（　 103,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま岩槻 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	76.90	Ｓ4	307.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	105 ㎡	9.9 m x 11.0 m	前面道路：市道　 12.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸しの店舗、２階をフロア貸しの事務所、３～４階を居宅（２ＤＫ、戸当り面積約３８㎡、各階同型、計６戸）と想定。

⑦有効率　 94.8 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	76.90	94.8	72.90	2,724	198,580	4.0	794,320
							1.0	198,580
2～ 2	事務所	76.90	94.8	72.90	2,043	148,935	4.0	595,740
							1.0	148,935
3～ 3	居宅	76.90	94.8	72.90	1,498	109,204	1.0	109,204
							1.0	109,204
4～ 4	居宅	76.90	94.8	72.90	1,498	109,204	1.0	109,204
							1.0	109,204
～

計		307.60	94.8	291.60		565,923		1,608,468
								565,923

⑨年額支払賃料	565,923 円　×　12ヶ月　＝　 6,791,076 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 291.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,791,076 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 563,659 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,227,417 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,608,468 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,750 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 565,923 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 176,443 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,418,610 円　　　　（　 61,130 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５ＫＳ１６　　　　-11	2,384 ( 2,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,805	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,810 円/㎡　月額支払賃料（　 2,724 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５ＫＳ１６　　　　-12	2,123 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,145
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま岩槻 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	348,500 円	69,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	271,643 円	6,791,076　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 592,400 円	69,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,700 円	69,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,700 円	69,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,386,043 円　（　　　　　　 13,200 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,700,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 307.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,495,650 円（　　　　　 42,816 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,418,610 円
②総費用	1,386,043 円
③純収益　①－②	5,032,567 円
④建物等に帰属する純収益	4,495,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	536,917 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	510,286 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,860 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,857,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
さいたま岩槻 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま岩槻 5-3

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　浅子　栄二

TEL.

鑑定評価額

15,400,000 円

１㎡当たりの価格

147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市岩槻区本町３丁目２８７２番１１｢本町３－１０－１｣				②地積　(㎡)	105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1.2	店舗兼住宅Ｓ4	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅周辺の商業地域	北西12.6m市道、南西側道	水道、ガス、下水	岩槻 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 5 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

北西１２．６ｍ市道

交通

施設

岩槻駅東方

240m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は古くからの商業地域であり、やや衰退傾向にあったが、埼玉高速鉄度の岩槻駅への延伸計画の進展、
マンション適地取得需要の増加が見られるようになり、地域要因はかなり変化すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 151,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 101,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岩槻区やその隣接市（春日部、越谷）の駅周辺に立地する商業地域。古くから物販や飲食店が立地する商
業地域であるが、背後人口減少の影響で歩行者の通行量が少なく繁華性も乏しかった。しかし、ここにきて埼玉高速鉄
度の岩槻駅への延伸計画が進展し、マンション適地を買い求める不動産業者も増加してきた。土地相場は１３５～１４
７千円／㎡で、１５０㎡の土地の場合、土地総額は２，０００～２，２００万円となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域には飲食店舗が多くみられるが、来客数の増加、客単価の向上がなかなか見込めないことから、居住用賃貸物
件よりは高いものの、収益性は概して低位にある。そのため、収益価格もそれを反映してやや低く算定される傾向があ
る。また、積算価格については後述のとおり原価法が適用できなかった。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連
付け、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　越谷 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 225,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[100.0]

100
[162.7]

[105.0]
100

147,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

先行きについては、各種政策の効果もあって
、景気の持ち直しが期待されるが、海外景気
の下振れが我が国の景気を下押しするリスク
となっている。

埼玉高速鉄度の岩槻駅への延伸計画、マンシ
ョン適地取得需要の増加により地域要因は変
化すると予測。地価水準も若干上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はなく、競争力は普通。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま岩槻 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４Ｋ２２ -904	さいたま市岩槻区		更地	（　）	ほぼ台形	西8.7m県道、北7.7m、角地		１住居高度地区最高15m (80,200)
b	０５Ｋ１６ -41	さいたま市岩槻区		更地	（　）	長方形	南東9m区画街路、中間画地		近商 (90,200)
c	０５Ｋ１６ -946	さいたま市岩槻区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、北東8m、角地		近商 (90,200)
d	０５Ｋ３５ -12	さいたま市岩槻区		建付地	（　）	長方形	南西24m区画街路、北東9m、二方路		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,575	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	90,758	100 [ 62.5]	145,213	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 239,234	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	239,234	100 [ 166.4]	143,770		151,000
c	(　 ) 114,949	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	110,528	100 [ 77.6]	142,433		150,000
d	(　 ) 241,996	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	237,251	100 [ 165.6]	143,268		150,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +75.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +64.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 151,000 円／㎡]

さいたま岩槻 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,464,146	1,398,868	5,065,278	4,540,800	524,478	（　0.9504） 498,464	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	10,605,617 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま岩槻 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	76.90	Ｓ4	307.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	105 ㎡	9.9 m x 11.0 m	前面道路：市道　 12.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況等から１～２階を店舗、３階～４階を住宅と想定した。

⑦有効率　 94.8 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	76.90	94.8	72.90	2,719	198,215	4.0	792,860
							1.0	198,215
2～ 2	事務所	76.90	94.8	72.90	2,109	153,746	4.0	614,984
							1.0	153,746
3～ 3	住宅	76.90	94.8	72.90	1,495	108,986	1.0	108,986
							1.0	108,986
4～ 4	住宅	76.90	94.8	72.90	1,495	108,986	1.0	108,986
							1.0	108,986
～

計		307.60	94.8	291.60		569,933		1,625,816
								569,933

⑨年額支払賃料	569,933 円　×　12ヶ月　＝　 6,839,196 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 291.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,839,196 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 567,653 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,271,543 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,625,816 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,909 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 569,933 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 177,694 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,464,146 円　　　　（　 61,563 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５ＫＳ２７　　　　-26	2,822 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,320	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,805 円/㎡　月額支払賃料（　 2,719 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５ＫＳ３２　　　　-7	2,665 ( 2,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,692
c	０５ＫＳ２２　　　　-12	3,088 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,633

さいたま岩槻 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	352,000 円	70,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	273,568 円	6,839,196　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 598,400 円	70,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,400 円	70,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,400 円	70,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,398,868 円　（　　　　　　 13,323 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,400,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 307.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,540,800 円（　　　　　 43,246 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,464,146 円
②総費用	1,398,868 円
③純収益　①－②	5,065,278 円
④建物等に帰属する純収益	4,540,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	524,478 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	498,464 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,747 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,605,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）