別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 さいたま岩槻 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま岩槻 -13 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　浅子　栄二   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 82,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市岩槻区府内２丁目１１５７番１２４ ｢府内２－８－３｣ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 岩槻 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   110 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 岩槻駅南東方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、最寄駅から遠いことから、当面は現状を 維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩槻区に所在する住宅地域。１６０㎡前後の中規模画地が建ち並び、住環境は良好である。需要者の中心 は一次取得者であるが買い替え層も多い。岩槻区と地縁性のある需要者が多いが、県南部や都内居住の需要者も見られ る。最寄駅から徒歩圏外にあり、需要はやや弱い。土地相場は７７～８５千円／㎡（北道路）で、新築の戸建住宅は３ ，０００万円台の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は、宅地開発により整備された一戸建ての住宅地域で、収益物件はなく転勤等に伴う戸建住宅の賃貸はある ものの、一時的な利用方法となっている。地域内では自用目的の取引が中心であるため、比準価格を標準とし、代表標 準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さいたま岩槻 -1            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [104.5] 100 [137.2] [101.5] 100 82,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 先行きについては、各種政策の効果もあって 、景気の持ち直しが期待されるが、海外景気 の下振れが我が国の景気を下押しするリスク となっている。 岩槻駅から徒歩圏外の住宅地域。区画整然と した地域で中規模の住宅が建ち並んでいる。 需要は一次取得者が中心で、地価水準は若干 上昇。 北西向きの画地である。基準方位を北向きと して捉えているため、日照等の点で競争力に 優れる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％