別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 さいたま岩槻 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま岩槻 -11 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　浅子　栄二   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 77,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市岩槻区上野１丁目２４番８ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 東岩槻 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 東岩槻駅北西方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ区画整理施行済みの住宅地域であり、最寄駅からやや遠いことから、当 面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩槻区に所在する住宅地域。土地区画整理事業が完了した地域である。需要者の中心は一次取得者である が買替え層もある。岩槻区と地縁性のある需要者を中心として県南部居住の需要者も見られる。住宅は、１４０㎡前後 の中小規模画地が多い。最寄駅から徒歩約１８分であるが近隣に日用品小売り店舗が立地し需要は相応にある。土地相 場は７２～８０千円／㎡（北道路）で、新築の戸建住宅は３，０００万円台前半の物件が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は一般住宅のほかアパート等の収益物件もわずかに立地するが、節税目的で建てられるケ－スが多く、収益 価格は低位に試算される傾向にあり、後記のとおり収益還元法非適用地点として認定した。地域内では自用目的の取引 が中心であることから、比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さいたま岩槻 -1            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [104.5] 100 [146.0] [101.5] 100 77,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 先行きについては、各種政策の効果もあって 、景気の持ち直しが期待されるが、海外景気 の下振れが我が国の景気を下押しするリスク となっている。 岩槻駅からやや遠い徒歩圏の住宅地域。区画 整理済みの地域で中小規模の住宅が建ち並ん でいる。需要は一次取得者が中心で、地価水 準は若干上昇。 北西向きの画地である。基準方位を北向きと して捉えているため、日照等の点で競争力に 優れる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％