別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 さいたま岩槻 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま岩槻 -6 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　浅子　栄二   TEL.

鑑定評価額 28,200,000 円  １㎡当たりの価格 98,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市岩槻区東岩槻３丁目３番５ ②地積 　(㎡) 285   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 東岩槻 340m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       285 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 東岩槻駅南西方 340m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、地域要因の大きな変更は見られず、当面は現状 を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩槻区に所在する住宅地域。東岩槻駅の開業に併せて開発分譲され、区画整然とした中規模画地が多い。 需要者の中心は一次取得者であるが買い替え層もいる。岩槻区と地縁性のある需要者が多いが、県南部や都内居住の需 要者も見られる。最寄駅から４～５分の徒歩圏にあり、住環境も比較的優れているため需要は高い。土地相場は９２～ １０７千円／㎡（北道路）で、新築の戸建住宅は３，０００万円台後半の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は一般住宅のほか、アパート等の収益物件もわずかに立地するが、節税目的で建てられるケ－スが多く、収 益価格は低位に試算される傾向にあり、後記のとおり収益還元法非適用地点として認定した。地域内では自用目的の取 引が中心であることから、比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さいたま岩槻 -1            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [104.5] 100 [114.2] [101.5] 100 98,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 先行きについては、各種政策の効果もあって 、景気の持ち直しが期待されるが、海外景気 の下振れが我が国の景気を下押しするリスク となっている。 東岩槻駅から徒歩圏にある中規模の一般住宅 が区画整然と建ち並ぶ住環境良好の地域。需 要は一次取得者が中心。最寄駅に近く、地価 水準は若干上昇。 北東向きの画地である。基準方位を北向きと して捉えているため、日照等の点で競争力に 優れる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％