別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 さいたま岩槻 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま岩槻 -2 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　片岡　靖   TEL.

鑑定評価額 9,360,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市岩槻区宮町１丁目４４５番６ ｢宮町１－９－４｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 岩槻 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 岩槻駅北東方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で、目立った地域要因の変化は予測されず、現状を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね岩槻区の東武野田線沿線の住宅地域で、需要者の中心は主に同区に居住する３０代の一次取得者であ る。最寄駅からは徒歩約１５分とやや遠いが、利便性をある程度犠牲にしても総額の嵩張らない物件の需要はある。需 要の中心となる価格帯は１０５㎡前後の土地で９百万円～１１百万円である。新築戸建住宅では２４百万円前後である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低容積率の住宅地域に存するため収益価格の試算を断念し、比準価格のみの試算となった。取引事例は、数多くの事例 の中から規範性のあるものを選択し、適切に比較考量し得た。市場の実勢を反映した比準価格の信頼性は高い。よって 比準価格を重視し、代表標準地に規準した価格との均衡を踏まえて鑑定評価額を上記の通り、決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さいたま岩槻 -1            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [104.5] 100 [127.1] [103.0] 100 90,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岩槻区の比較的駅近の住宅地は埼玉高速鉄道 の延伸期待もあって需給は比較的強含みであ る。 特に目立った地域要因の変動はない。 住宅地の需要者が着目する主なものは接面道 路方位、幅員等である。当該標準地の方位は 西で、競争力は普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％