別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 さいたま緑 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま緑 -15 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　島田　喜久男   TEL.

鑑定評価額 46,700,000 円  １㎡当たりの価格 60,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市緑区大字大崎字松原前２８０６番１外 ②地積 　(㎡) 770   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 住宅 Ｓ3 農家住宅のほか一般 住宅も見られる住宅 地域 西9.8m市道、北側道 水道 浦和美園 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   130 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       770 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ市道 交通 施設 浦和美園駅西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には農地や空地が見られる農家集落地域である。道路拡張されたが土地の価格変動に影響する程ではなく、 今後も現状を維持して推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねさいたま市見沼区、北区、緑区の市街化調整区域内の住宅地域である。需給関係は弱く、需要者は特 別な事情や地縁者等に限られる傾向があり、当地域での宅地開発はほとんど見られない状況にある。このため地価は長 期継続的に緩やかな低下傾向にあるものと思慮され、取引が少ないため取引相場の把握は困難であるが、概ね２００㎡ 程度の土地で１，０００万円～２，０００万円が中心価格帯とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。なお、収益性を反映する収益価格は市場性及び経済合理性等から判 断してその適用を断念している。そこで本件評価においては、市街化調整区域内に存するさいたま市内の類似した標準 地の価格水準との均衡に留意しつつ、取引市場を反映して実証的な比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さいたま見沼 -7            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 68.1] [100.0] 100 60,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済全般の先行き不確実性が高まる中、さい たま市では人口増加が継続中で、都心への交 通利便性向上によリ主要駅中心に住宅需要は 依然堅調である。 前面道路が拡幅されたが、現時点では価格形 成に影響を与える程度の要因とはなっていな いと判断する。 個別的要因として変動がみられる点は特にな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％