鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま浦和 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０５ -10030	さいたま市浦和区		建付地	（　）	袋地等	西5.4m市道、中間画地		２中専高度地区最高20m (70,200)
b	埼玉１公Ｒ０５ -10045	さいたま市浦和区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、南4m、角地		１住居高度地区最高20m (80,200)
c	埼玉１公Ｒ０５ -10015	さいたま市浦和区		建付地	（　）	袋地等	西5.4m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (70,200)
d	埼玉１公Ｒ０５ -10020	さいたま市浦和区		建付地	（　）	長方形	東1.7m未舗装私道、中間画地		２中専高度地区最高20m (70,160)
e	埼玉１公Ｒ０５ -10046	さいたま市浦和区		更地	（　）	不整形	南西9m市道、東7m、二方路		２中専高度地区最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 412,922	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	446,472	100 [ 70.9]	629,721	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	639,000
b	(　 ) 545,785	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.7]	479,374	100 [ 72.2]	663,953		674,000
c	(　 ) 384,800	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	477,335	100 [ 80.9]	590,031		599,000
d	(　 ) 242,811	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 53.8]	463,056	100 [ 77.0]	601,371		610,000
e	(　 ) 378,563	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.1]	393,461	100 [ 64.2]	612,868		622,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -38.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -37.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 628,000 円／㎡]

さいたま浦和 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,525,939	602,118	2,923,821	1,171,050	1,752,771	（　0.9749） 1,708,776	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	40,685,143 円　　　　（　 407,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま浦和 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車場整備地区	90 ％	200 ％	200 ％	100 ㎡	6.2 m x 16.2 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＬＤＫ）、平均専有面積５０㎡

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	50.00	99.0	49.50	2,940	145,530	1.0	145,530
							1.0	145,530
2～ 2	居宅	50.00	99.0	49.50	3,000	148,500	1.0	148,500
							1.0	148,500
～

～

～

計		100.00	99.0	99.00		294,030		294,030
								294,030

⑨年額支払賃料	294,030 円　×　12ヶ月　＝　 3,528,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 99.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,528,360 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 148,191 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,380,169 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	294,030 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,817 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 294,030 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 142,953 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,525,939 円　　　　（　 35,259 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０５賃Ｑ　　　　-1006	2,641 ( 2,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 99.0]	100 [106.0]	100 [ 86.0]	2,841	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,129 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０５賃Ｑ　　　　-1005	2,702 ( 2,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 77.0]	100 [118.0]	2,832
c	埼玉１公Ｒ０５賃Ｑ　　　　-1004	3,253 ( 3,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,433

さいたま浦和 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,500 円	18,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	176,418 円	3,528,360　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 157,200 円	18,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,500 円	18,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,500 円	18,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 602,118 円　（　　　　　　 6,021 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,500,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,171,050 円（　　　　　 11,711 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,525,939 円
②総費用	602,118 円
③純収益　①－②	2,923,821 円
④建物等に帰属する純収益	1,171,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,752,771 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,708,776 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,088 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,685,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 407,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
さいたま浦和 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま浦和 -19

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　島田　喜久男

TEL.

鑑定評価額

59,600,000 円

１㎡当たりの価格

596,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市浦和区岸町４丁目１５５番４｢岸町４－１４－１７｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,200)
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅等が見られる住宅地域	北西4m市道	水道、ガス、下水	浦和 460m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 10 ｍ、南 10 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

浦和駅南方

460m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅及び商業中心、小学校への接近性に優れた生活利便性の高い住宅地域である。地域に隣接する浦和駅西口で市
街地再開発事業（令和５年１月着工、同８年竣工予定）が始動し、今後も発展性が期待できる地域である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 610,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 338,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ線浦和駅西口勢圏の徒歩圏内の住宅地域一円で、需要者の属性は都心又はさいたま市への通勤者を主
とした一次取得層、地元地縁者による買換え層が主体である。浦和駅の徒歩圏では利便性から需要が高く、土地価格が
高額となるため新築戸建分譲においては画地規模が小さくなる傾向が続いている。近年、周辺では供給減により取引が
減少しているが、建売住宅（土地８０㎡）の取引価格帯は７０～７５百万円程度と高値が維持されているとみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は浦和駅徒歩圏の住宅地の事例が中心で、鑑定地と周辺住環境が類似した住宅地の事例であることか
ら実証的で規範性のある比準価格が得られた。また収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性が重視される
ことからその重みは低いと判断する。以上を総合的に勘案して、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格も参酌して
、代表標準地から検討した価格との均衡及び下記一般的要因等も考慮して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま浦和 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 510,000 円／㎡

[105.3]
100

100
[103.0]

100
[ 89.9]

[101.5]
100

589,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    572,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済全般の先行き不確実性が高まる中、さい
たま市では人口増加が継続中で、都心への交
通利便性向上によリ主要駅中心に住宅需要は
依然堅調である。

地域要因として変動がみられる点は特にない
が、コロナ禍にあっても供給不足から価格は
上昇している。

個別的要因として変動がみられる点は特にな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.1
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま浦和 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０５ -10017	さいたま市浦和区		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (70,200)
b	埼玉１公Ｒ０５ -10030	さいたま市浦和区		建付地	（　）	袋地等	西5.4m市道、中間画地		２中専高度地区最高20m (70,200)
c	埼玉１公Ｒ０５ -10015	さいたま市浦和区		建付地	（　）	袋地等	西5.4m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (70,200)
d	埼玉１公Ｒ０５ -1041	さいたま市南区		建付地	（　）	不整形	東5m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (70,200)
e	埼玉１公Ｒ０５ -10047	さいたま市浦和区		更地	（　）	不整形	西4m私道、南5.4m、角地		２中専高度地区最高20m (80,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 638,298	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 133.9]	494,812	100 [ 74.7]	662,399	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	672,000
b	(　 ) 412,922	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	446,472	100 [ 72.8]	613,286		622,000
c	(　 ) 384,800	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	477,335	100 [ 87.8]	543,662		552,000
d	(　 ) 384,574	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	422,326	100 [ 72.5]	582,519		591,000
e	(　 ) 872,556	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 143.6]	635,580	100 [ 86.7]	733,080		744,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.1	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +33.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +54.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 610,000 円／㎡]

さいたま浦和 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,363,295	585,124	2,778,171	1,286,400	1,491,771	（　0.9746） 1,453,880	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	33,811,163 円　　　　（　 338,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま浦和 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車場整備地区	90 ％	200 ％	200 ％	100 ㎡	6.2 m x 16.2 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積５０㎡程度の１ＬＤＫタイプを想定、各階１戸の計２戸。

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	50.00	99.0	49.50	2,790	138,105	1.0	138,105
							1.0	138,105
2～ 2	居宅	50.00	99.0	49.50	2,876	142,362	1.0	142,362
							1.0	142,362
～

～

～

計		100.00	99.0	99.00		280,467		280,467
								280,467

⑨年額支払賃料	280,467 円　×　12ヶ月　＝　 3,365,604 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 99.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,365,604 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 141,355 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,224,249 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	280,467 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,687 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 280,467 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 136,359 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,363,295 円　　　　（　 33,633 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０５賃Ｑ　　　　-1006	2,641 ( 2,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [ 86.0]	3,012	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,000 円/㎡　月額支払賃料（　 2,876 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０５賃Ｑ　　　　-1005	2,702 ( 2,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	2,181
c	埼玉１公Ｒ０５賃Ｑ　　　　-1004	3,253 ( 3,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,158

さいたま浦和 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,500 円	20,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	134,624 円	3,365,604　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 170,800 円	20,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,100 円	20,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,100 円	20,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 585,124 円　（　　　　　　 5,851 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,100,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,286,400 円（　　　　　 12,864 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,363,295 円
②総費用	585,124 円
③純収益　①－②	2,778,171 円
④建物等に帰属する純収益	1,286,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,491,771 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,453,880 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,539 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,811,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 338,000 円／㎡）