別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 さいたま桜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま桜 -3 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　齊木　正人   TEL.

鑑定評価額 24,400,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市桜区大字白鍬字猿ケ谷７６７番５ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (53,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東9m市道 水道、ガス、下水 与野本町 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北９ｍ市 道 交通 施設 与野本町駅西方 2.4km 法令 規制 ２低専 (53,100) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 与野本町駅から徒歩圏外ではあるものの、区画整然とした住宅地域として熟成しており、他に格別な変動要因も ないため、当面の間現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ埼京線等の沿線でさいたま市内に存する郊外部の住宅地域である。需要者の主たる属性は、さいた ま市内及びその周辺市域に通勤する一次取得者層である。区画整然とした閑静な住宅地域であるものの、最寄り駅から 離れており、利便性はやや劣る。新型コロナウイルス感染症拡大による影響も受けて、地価は横ばいで推移している。 不動産市場における中心価格帯は、更地で１，０００万円台半ば、新築戸建住宅で２，０００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地が存する近隣地域は、戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域である。標準地を含む周辺地域は地区計画によって 収益物件の建築が制限されており、また、戸建賃貸物件の供給も限定的であるため賃貸市場が形成されていないことか ら、収益価格の試算は断念せざるを得なかった。よって、自己使用目的が中心である取引市場の実態を反映した比準価 格を採用し、代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さいたま桜 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [103.0] 100 [ 99.4] [103.0] 100 141,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    141,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス及びエネルギー高・物価 高の影響から景気の先行き感が懸念される。 このような状況の中、不動産市場は堅調に推 移している。 徒歩圏外であるものの熟成した住宅地を形成 しており、周辺環境と比較した値頃感から一 定の需要を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +1.6 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％