鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま中央 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５ｋ０３０１ -62	さいたま市大宮区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西16m県道、南東1.8m、北東5.4m、三方路		商業 (100,400)
b	５ｋ０３０１ -1	さいたま市大宮区		建付地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	埼玉１公Ｒ０５ -10068	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		商業 (90,240)
d	埼玉１公Ｒ０５ -10067	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.4m市道、中間画地		商業 (90,324)
e	埼玉１公Ｒ０５ -5058	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東（駅前広場）市道、北11m、準角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 888,576	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 121.7]	758,612	100 [ 80.7]	940,040	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	987,000
b	(　 ) 1,112,433	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,162,492	100 [ 125.5]	926,288		973,000
c	(　 ) 807,132	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	963,178	100 [ 102.2]	942,444		990,000
d	(　 ) 876,398	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	806,286	100 [ 85.5]	943,025		990,000
e	(　 ) 1,452,372	100 [ 140.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	912,920	100 [ 96.9]	942,126		989,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.8	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.2	環境　　　　 -4.0
e	買進み	％／月 +0.28	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 986,000 円／㎡]

さいたま中央 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	136,424,004	33,084,560	103,339,444	72,846,000	30,493,444	（　0.9553） 29,130,387	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	693,580,643 円　　　　（　 891,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま中央 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	486.00	Ｓ8	3,888.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	778 ㎡	29.0 m x 32.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しの店舗兼事務所ビルを想定

⑦有効率　 68.1 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとしては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	486.00	55.0	267.30	4,270	1,141,371	10.0	11,413,710
							0.0	0
2～ 8	事務所	486.00	70.0	340.20	4,200	1,428,840	10.0	14,288,400
							0.0	0
～

～

～

計		3,888.00	68.1	2,648.70		11,143,251		111,432,510
								0

⑨年額支払賃料	11,143,251 円　×　12ヶ月　＝　 133,719,012 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,648.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	133,719,012 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 7,200,000 円　　×　　 3.0 ％　＝　　 5,564,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	135,354,252 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	111,432,510 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,069,752 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	136,424,004 円　　　　（　 175,352 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０５賃Ｑ　　　　-1009	5,128 ( 4,987)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	4,267	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,235 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０５賃Ｑ　　　　-1011	3,326 ( 3,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	4,218
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま中央 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,840,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	5,636,760 円	140,919,012　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,637,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,690,000 円	1,140,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,140,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,140,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 33,084,560 円　（　　　　　　 42,525 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9553

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,140,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 3,888.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	72,846,000 円（　　　　　 93,632 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	136,424,004 円
②総費用	33,084,560 円
③純収益　①－②	103,339,444 円
④建物等に帰属する純収益	72,846,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	30,493,444 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	29,130,387 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,443 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 693,580,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 891,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
さいたま中央 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま中央 5-5

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　島田　喜久男

TEL.

鑑定評価額

727,000,000 円

１㎡当たりの価格

935,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	690,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市中央区新都心４番１外				②地積　(㎡)	778 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	1:1.2	店舗兼事務所Ｓ8	高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北25m県道、東側道	水道、ガス、下水	北与野 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 778 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

北与野駅北東方

250m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

大宮駅周辺のオフィス需給逼迫がさいたま新都心駅へも波及し事務所需要は堅調に推移してきた。足元ではコロ
ナ禍の影響もあり一時的に需要は落ち着いているが、コロナ禍が終息すれば再び堅調な動きを予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 970,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 840,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ京浜東北線沿線のさいたま市及び川口市の主要駅周辺の商業地域である。需要者の属性は地元事業者
或いは大手不動産会社が主体である。さいたま新都心駅周辺には大規模なオフィス、商業施設やマンション開発により
都市機能の集積が高まる過程にあり、駅乗降客数も堅調に推移し、不動産投資法人からの関心も高い。賃料水準は事務
所は坪１２～１８千円、店舗（１階）では坪１５～２５千円程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は最寄駅以外の商業地事例であるが市場を反映した実証的な価格である。ただし取引状況はそれぞれ
個別性が強く、得られた比準価格の規範性には留意する必要がある。一方、収益価格は投資家にとって投資採算性を検
証する重要な指標であるものの想定要素を内包する点に留意が必要である。以上より、比準価格と収益価格を関連づけ
、半年前の価格及び下記価格形成要因の変動状況を総合的に勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    913,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　さいたま中央 5-5           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    923,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済全般の先行き不確実性が高まる中、さい
たま市の商業地はコロナ禍による影響も薄れ
、一部では回復の兆しも見られてきている。

地域要因として変動が見られる点は特にない
。

個別的要因として変動がみられる点は特にな
い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

+1.3 ％

３　試算価格算定内訳

さいたま中央 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５ｋ０３０１ -62	さいたま市大宮区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西16m県道、南東1.8m、北東5.4m、三方路		商業 (100,400)
b	５ｋ０３０１ -1	さいたま市大宮区		建付地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	埼玉１公Ｒ０５ -10009	さいたま市浦和区		建付地	（　）	台形	北東16m国道、中間画地		商業 (80,400)
d	埼玉１公Ｒ０５ -5058	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東（駅前広場）市道、北11m、準角地		商業 (100,400)
e	埼玉１公Ｒ０５ -10002	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	長方形	南西18m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 888,576	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 121.7]	758,612	100 [ 81.6]	929,672	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	976,000
b	(　 ) 1,112,433	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,162,492	100 [ 125.5]	926,288		973,000
c	(　 ) 570,404	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	607,451	100 [ 66.6]	912,089		958,000
d	(　 ) 1,452,372	100 [ 140.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	912,920	100 [ 90.8]	1,005,419		1,060,000
e	(　 ) 611,834	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	638,143	100 [ 69.0]	924,845		971,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.2	環境　　　　 -10.0
d	買進み	％／月 +0.28	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 970,000 円／㎡]

さいたま中央 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	153,797,204	35,071,167	118,726,037	89,286,000	29,440,037	（　0.9545） 28,100,515	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	653,500,349 円　　　　（　 840,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま中央 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	577.76	Ｓ8	4,377.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	778 ㎡	29.0 m x 32.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域の土地利用状況を参考に、地階駐車場、１階店舗、２階以上を事務所としてのフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 69.2 ％
の理由

ＥＬホール等の標準的な共用部分を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～	屋内駐車場	382.80

1～	店舗	577.76	40.6	234.57	5,028	1,179,418	8.0	9,435,344
							1.0	1,179,418
2～ 8	事務所	488.16	81.8	399.31	4,190	1,673,109	3.0	5,019,327
							1.0	1,673,109
～

～

計		4,377.68	69.2	3,029.74		12,891,181		44,570,633
								12,891,181

⑨年額支払賃料	12,891,181 円　×　12ヶ月　＝　 154,694,172 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,029.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同額を通り抜け費用として扱うので計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	154,694,172 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 5,400,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 6,723,955 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	153,370,217 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	44,570,633 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 426,987 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％） 12,891,181 円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	153,797,204 円　　　　（　 197,683 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０５賃Ｑ　　　　-1009	5,128 ( 4,987)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,907	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,200 円/㎡　月額支払賃料（　 4,190 円/㎡）　基準階 3 F B
b	埼玉１公Ｒ０５賃Ｑ　　　　-1011	3,326 ( 3,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	3,890
c	埼玉１公Ｒ０５賃Ｑ　　　　-1008	3,259 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	4,023

さいたま中央 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,280,000 円	1,380,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	6,403,767 円	160,094,172　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,897,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,730,000 円	1,380,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,380,000 円	1,380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,380,000 円	1,380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 35,071,167 円　（　　　　　　 45,079 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9545

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,380,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 4,377.68 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	89,286,000 円（　　　　　 114,763 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	153,797,204 円
②総費用	35,071,167 円
③純収益　①－②	118,726,037 円
④建物等に帰属する純収益	89,286,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	29,440,037 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	28,100,515 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,119 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 653,500,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 840,000 円／㎡）