鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま見沼 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０５ -7045	さいたま市桜区		建付地	（　）	正方形	南東4m私道、中間画地		準工 (60,200)
b	埼玉１公Ｒ０５ -7010	さいたま市桜区		建付地	（　）	長方形	南東3.4m私道、中間画地		準工 (60,200)
c	埼玉公Ｒ０５ -4006	さいたま市中央区		建付地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	岩槻工場 -1	さいたま市岩槻区		更地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	草加工場 -1	草加市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、中間画地		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,910	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.4]	139,772	100 [ 150.0]	93,181	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	93,200
b	(　 ) 135,426	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.6]	121,349	100 [ 150.0]	80,899		80,900
c	(　 ) 157,401	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.1]	136,077	100 [ 150.0]	90,718		90,700
d	(　 ) 95,070	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	95,070	100 [ 115.0]	82,670		82,700
e	(　 ) 91,976	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,091	100 [ 115.0]	81,818		81,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +18.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,000 円／㎡]

さいたま見沼 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,257,525	5,834,169	17,423,356	10,823,800	6,599,556	（　0.9538） 6,294,657	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	143,060,386 円　　　　（　 54,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま見沼 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼倉庫	1,056.00	Ｓ2	1,406.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	2,640 ㎡	48.0 m x 55.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの事務所兼兼倉庫を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	1,056.00	100.0	1,056.00	1,497	1,580,832	5.0	7,904,160
							0.0	0
2～ 2	事務所	350.00	100.0	350.00	1,497	523,950	5.0	2,619,750
							0.0	0
～

～

～

計		1,406.00	100.0	1,406.00		2,104,782		10,523,910
								0

⑨年額支払賃料	2,104,782 円　×　12ヶ月　＝　 25,257,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,406.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,257,384 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,096,363 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,161,021 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,523,910 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 96,504 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,257,525 円　　　　（　 8,810 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０５賃Ｑ　　　　-610	1,340 ( 1,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,489	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,528 円/㎡　月額支払賃料（　 1,497 円/㎡）　基準階 1 F B
b	埼玉１公Ｒ０５賃Ｑ　　　　-613	1,666 ( 1,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,525
c	埼玉１公Ｒ０５賃Ｑ　　　　-612	1,566 ( 1,518)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,570

さいたま見沼 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	905,000 円	181,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,262,869 円	25,257,384　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,765,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,538,500 円	181,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,834,169 円　（　　　　　　 2,210 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	181,000,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 1,406.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0486 ×　 60 ％　＋　0.0607 × 20 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,823,800 円（　　　　　 4,100 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,257,525 円
②総費用	5,834,169 円
③純収益　①－②	17,423,356 円
④建物等に帰属する純収益	10,823,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,599,556 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,294,657 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,384 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 143,060,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
さいたま見沼 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま見沼 9-1

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　長谷　篤

TEL.

鑑定評価額

211,000,000 円

１㎡当たりの価格

80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市見沼区卸町１丁目３２番				②地積　(㎡)	2,640 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区 (70,200)
	1:1.2	事務所兼倉庫Ｓ2	配送センター、倉庫等が混在する流通業務地域	北東16m市道、背面道	水道、下水	七里 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 70 ｍ、南 90 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

事務所兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 48.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 2,640 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道背面道

交通

施設

七里駅北東方

2.7km

法令

規制

準工
(70,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。Ｅコマース市場拡大を背
景とする物流用地の需要増に伴い地価は堅調に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

事務所兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は埼玉県南部圏域を中心とする流通業務地域である。需要者は流通業務を営む法人企業である。Ｅコーマス
市場拡大による物流用地の需要増のほか東北自動車道等へのアクセスが良いことから需要はやや強含みにある。支払賃
料は概ね４，０００～５，０００円／坪程度で安定しており、当面この水準で推移するものと予測する。また土地価格
は規模によりばらつきもあるが、概ね㎡当たり７０，０００円～８０，０００円が中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した理論的な価格である。対象標準地は流
通業務等の敷地としての自己利用を目的とした法人企業が需要者の中心であり、これらの者は代替性を有する土地の価
格の比較を中心に取引の意思決定をするものと考えられる。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけて
、類似標準地との均衡にも留意したうえで、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま北 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 82,100 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.0]

100
[105.8]

[100.0]
100

79,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍に伴う行動制限が収まりつつあるが
昨今のインフレ・円安・米国利上げ等による
不動産価格への影響を当面注視する必要があ
る。

地域要因に特段の変化はない。旺盛な物流用
地需要や良好な立地条件を背景に地価はやや
強含みで推移している。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま見沼 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２１４０９ -90	春日部市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8.1m市道、中間画地		工業地区計画等 (60,200)
b	５ｋ０５１３ -35	桶川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東12m市道、南西8m、角地		工専 (70,200)
c	５ｋ０７１１ -12	北足立郡伊奈町		更地	（　）	ほぼ長方形	南東12m町道、北東7.8m、角地		工専 (70,200)
d	熊谷熊谷Ｒ０５ -11004	熊谷市		更地	（　）	長方形	東18.5m市道、北17m、南8.5m、三方路		準工地区計画等特別用途地区 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,939	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	64,377	100 [ 80.0]	80,471	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	80,500
b	(　 ) 66,358	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	65,327	100 [ 75.0]	87,103		87,100
c	(　 ) 53,672	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	52,630	100 [ 65.0]	80,969		81,000
d	(　 ) 48,608	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	46,617	100 [ 62.0]	75,189		75,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,000 円／㎡]

さいたま見沼 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,304,134	5,747,520	17,556,614	11,481,600	6,075,014	（　0.9538） 5,794,348	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	131,689,727 円　　　　（　 49,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま見沼 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼倉庫	1,056.00	Ｓ2	1,406.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	2,640 ㎡	48.0 m x 55.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの事務所兼倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	1,056.00	100.0	1,056.00	1,500	1,584,000	5.0	7,920,000
							0.0	0
一括 2～ 2	事務所	350.00	100.0	350.00	1,500	525,000	5.0	2,625,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,406.00	100.0	1,406.00		2,109,000		10,545,000
								0

⑨年額支払賃料	2,109,000 円　×　12ヶ月　＝　 25,308,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,406.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,308,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,100,564 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,207,436 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,545,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 96,698 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,304,134 円　　　　（　 8,827 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０５賃Ｑ　　　　-610	1,340 ( 1,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,504	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,506 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 F B
b	埼玉１公Ｒ０５賃Ｑ　　　　-611	1,341 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,520
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま見沼 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	960,000 円	192,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,012,320 円	25,308,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,759,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,632,000 円	192,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,747,520 円　（　　　　　　 2,177 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	192,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 1,406.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0486 ×　 60 ％　＋　0.0607 × 20 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,481,600 円（　　　　　 4,349 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,304,134 円
②総費用	5,747,520 円
③純収益　①－②	17,556,614 円
④建物等に帰属する純収益	11,481,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,075,014 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,794,348 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,195 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,689,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,900 円／㎡）