鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま見沼 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０５ -3055	さいたま市見沼区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		２中専高度地区15m (70,160)
b	埼玉１公Ｒ０５ -3058	さいたま市見沼区		更地	（　）	ほぼ正方形	西4m市道、中間画地		２住居高度地区最高15m (60,160)
c	埼玉１公Ｒ０５ -3059	さいたま市見沼区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m県道、中間画地		２住居高度地区最高15m (60,200)
d	埼玉１公Ｒ０５ -3060	さいたま市見沼区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１中専高度地区最高15m (70,160)
e	埼玉１公Ｒ０５ -3061	さいたま市見沼区		更地	（　）	ほぼ正方形	南4m区画街路、東4m、角地		２中専高度地区最高15m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 112,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	119,159	100 [ 95.9]	124,253	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 119,357	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	115,881	100 [ 88.2]	131,384		131,000
c	(　 ) 120,031	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,031	100 [ 106.1]	113,130		113,000
d	(　 ) 121,773	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	123,843	100 [ 107.6]	115,096		115,000
e	(　 ) 133,241	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 120.1]	112,495	100 [ 96.8]	116,214		116,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +20.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

さいたま見沼 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,635,275	1,921,545	6,713,730	5,337,600	1,376,130	（　0.9746） 1,341,176	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	31,190,140 円　　　　（　 81,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま見沼 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	225.00	ＬＳ2	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	383 ㎡	26.0 m x 15.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は一戸あたり専用面積４５㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.00	99.0	222.75	1,800	400,950	5.0	2,004,750
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	225.00	99.0	222.75	1,500	334,125	1.0	334,125
							1.0	334,125
～

～

～

計		450.00	99.0	445.50		735,075		2,338,875
								334,125

⑨年額支払賃料	735,075 円　×　12ヶ月　＝　 8,820,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 445.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,820,900 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 370,478 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,450,422 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,338,875 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,406 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 334,125 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 162,447 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,635,275 円　　　　（　 22,546 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０５賃Ｑ　　　　-313	2,585 ( 2,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 86.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,102	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,808 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	埼玉１公Ｒ０５賃Ｑ　　　　-314	1,890 ( 1,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,611
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま見沼 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	500,400 円	83,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	441,045 円	8,820,900　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 104,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 708,900 円	83,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,400 円	83,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,400 円	83,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,921,545 円　（　　　　　　 5,017 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,337,600 円（　　　　　 13,936 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,635,275 円
②総費用	1,921,545 円
③純収益　①－②	6,713,730 円
④建物等に帰属する純収益	5,337,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,376,130 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,341,176 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,502 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,190,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
さいたま見沼 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま見沼 5-3

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　島田　喜久男

TEL.

鑑定評価額

44,800,000 円

１㎡当たりの価格

117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	89,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市見沼区大字蓮沼字中田２９５番１				②地積　(㎡)	383 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 2:1	店舗兼住宅Ｗ2	沿道店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北西8m県道、北東側道	水道、ガス、下水	大和田 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 35 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 390 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ県道

交通

施設

大和田駅南東方

1.2km

法令

規制

準工
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに店舗や住宅等が混在する地域であり、県道北側では土地区画整理事業も進んでいるが、近隣地域への
大きな影響は特に見られないので当面は現状を維持して推移するとものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 78,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ねさいたま市見沼区一円の主要幹線道路沿いの路線商業地域である。土地需要者の属性は商圏拡大を目
的とした法人や地元地縁者による取得が主体である。県道沿いで車両通行量も普通のため一定の需要が期待されるもの
の、新規出店は見られず取引件数も少なく需要は落ち着いている。取引価格や期待賃料も周辺の住宅地や同一需給圏内
の郊外路線商業地の相場との兼ね合いで決定される傾向にあり、土地価格は概ね１０～１５万円／㎡前後とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は見沼区の郊外路線商業地の事例が中心であり、取引状況はそれぞれ個別性があり、得られた比準価
格の規範性には留意する必要があるが取引市場を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は投資家等の需要者が
重視する収益性を示すものであり商業地の価格形成には影響力をもつ。以上を総合的に勘案して、市場を反映した比準
価格を標準とし、収益価格を関連付け、下記諸要因も勘案して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済全般の先行き不確実性が高まる中、さい
たま市の商業地はコロナ禍による影響も薄れ
、一部では回復の兆しも見られてきている。

地域要因として変動が見られる点は特にない
。

個別的要因として変動がみられる点は特にな
い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま見沼 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０５ -3059	さいたま市見沼区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m県道、中間画地		２住居高度地区最高15m (60,200)
b	埼玉１公Ｒ０５ -3035	さいたま市見沼区		更地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道、南6m、角地		２住居高度地区最高15m (70,200)
c	埼玉１公Ｒ０５ -3023	さいたま市見沼区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東13m県道、中間画地		２住居高度地区最高15m (60,200)
d	埼玉１公Ｒ０５ -8014	さいたま市緑区		更地	（　）	ほぼ整形	北14m市道、東4m、角地		２住居高度地区最高15m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,031	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,031	100 [ 102.0]	117,677	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	118,000
b	(　 ) 160,131	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	152,506	100 [ 111.8]	136,410		136,000
c	(　 ) 97,550	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	97,550	100 [ 90.3]	108,029		108,000
d	(　 ) 122,686	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	123,528	100 [ 113.6]	108,739		109,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.3	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

さいたま見沼 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,109,385	2,044,498	7,064,887	5,700,070	1,364,817	（　0.9742） 1,329,605	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	30,218,295 円　　　　（　 78,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま見沼 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	225.00	ＬＳ2	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	383 ㎡	26.0 m x 15.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は平均専有面積４０㎡程度の１ＬＤＫタイプ５戸を想定。

⑦有効率　 94.5 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.00	99.0	222.75	2,071	461,315	5.0	2,306,575
							0.0	0
2～ 2	居宅	225.00	90.0	202.50	1,726	349,515	1.0	349,515
							1.0	349,515
～

～

～

計		450.00	94.5	425.25		810,830		2,656,090
								349,515

⑨年額支払賃料	810,830 円　×　12ヶ月　＝　 9,729,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 425.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,729,960 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 807,587 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,922,373 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,656,090 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,356 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 349,515 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 162,656 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,109,385 円　　　　（　 23,784 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１基Ｒ０５賃Ｑ　　　　-313	2,585 ( 2,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,312	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,726 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１基Ｒ０５賃Ｑ　　　　-314	1,890 ( 1,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,530
c	埼玉１公Ｒ０５賃Ｑ　　　　-312	1,773 ( 1,715)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,436

さいたま見沼 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	528,600 円	88,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	486,498 円	9,729,960　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 104,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 748,800 円	88,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,100 円	88,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,100 円	88,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,044,498 円　（　　　　　　 5,338 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,100,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,700,070 円（　　　　　 14,883 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,109,385 円
②総費用	2,044,498 円
③純収益　①－②	7,064,887 円
④建物等に帰属する純収益	5,700,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,364,817 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,329,605 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,472 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,218,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,900 円／㎡）