別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 さいたま見沼 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま見沼 -7 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆敏   TEL.

鑑定評価額 44,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市見沼区染谷１丁目２５０番 ②地積 　(㎡) 1,063   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南西4m市道 水道 大宮 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    35 ｍ、南    70 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  42.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,063 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 大宮駅東方 5.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域であり、将来の発展を促す特別な要因も見受けられないことから、当面は現状のま ま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、さいたま市郊外の市街化調整区域内の住宅地域である。主たる需要者は農業従事者のほか、当該地域に 地縁を有する一次取得者等となる。小規模な住宅地の取引は一定程度見られるものの、大規模画地の取引はほとんど見 られず、市場の流動性が低い。市街化調整区域内では取引当事者の属性等により、土地利用の程度が異なるため、中心 となる価格帯は見出せないが、建物付で概ね２，０００～２，５００万円程度の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、さいたま市郊外の市街化調整区域内に存する。基本的には開発を抑制すべき地域であり、賃貸需要も希 薄であり、賃貸市場の成立が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。同一需給圏内では比較的小規模な住宅地 の取引が一定数見られる。これらを適切に補修正及び要因比較して求めた比準価格の信頼性は高い。よって、市場の実 勢を反映した比準価格を採用し、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さいたま緑 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [146.9] [100.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場においては、新型コロナウィルス 感染症によるマイナス要因は認められず、需 要は堅調に推移しており、地価は全般的に強 含み傾向にある。 市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要 因に特段の変動はなく、地価水準は横這いで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％