鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま大宮 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５ｋ０３０１ -62	さいたま市大宮区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西16m県道、南東1.8m、北東5.4m、三方路		商業 (100,400)
b	５ｋ０３０１ -90	さいたま市大宮区		貸家建付地	（　）	台形	南13m市道、北東6.4m、角地		近商 (100,200)
c	５ｋ０３０１ -63	さいたま市大宮区		更地	（　）	長方形	西6.3m市道、南2.5m、東2.5m、北3.5m、四方路		商業 (100,378)
d	５ｋ０３０１ -48	さいたま市大宮区		更地	（　）	長方形	東11m県道、中間画地		商業 (90,400)
e	５ｋ０３０１ -72	さいたま市大宮区		更地	（　）	長方形	東3.6m市道、南2.1m、角地		商業 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 888,576	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 121.7]	758,612	100 [ 137.5]	551,718	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	552,000
b	(　 ) 357,982	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	367,916	100 [ 72.4]	508,171		508,000
c	(　 ) 674,900	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 86.9]	825,568	100 [ 140.7]	586,758		587,000
d	(　 ) 555,900	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	567,018	100 [ 105.1]	539,503		540,000
e	(　 ) 395,181	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.4]	411,879	100 [ 70.3]	585,888		586,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -13.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 536,000 円／㎡]

さいたま大宮 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,376,025	2,426,684	7,949,341	6,351,660	1,597,681	（　0.9553） 1,526,265	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	36,339,643 円　　　　（　 360,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま大宮 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	76.45	ＲＣ5	364.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	101 ㎡	8.7 m x 10.4 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階を店舗、３階から５階を事務所としてフロア貸しする中層店舗兼事務所ビルを想定

⑦有効率　 88.7 ％
の理由

エントランス、階段等共用部分を有するため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	74.70	78.5	58.64	3,226	189,173	12.0	2,270,076
							0.0	0
2～ 2	店舗	76.45	91.5	69.95	2,822	197,399	12.0	2,368,788
							0.0	0
3～ 3	事務所	76.45	91.5	69.95	2,688	188,026	10.0	1,880,260
							0.0	0
4～ 4	事務所	76.45	91.5	69.95	2,688	188,026	10.0	1,880,260
							0.0	0
5～ 5	事務所	60.05	90.5	54.35	2,688	146,093	10.0	1,460,930
							0.0	0

計		364.10	88.7	322.84		908,717		9,860,314
								0

⑨年額支払賃料	908,717 円　×　12ヶ月　＝　 10,904,604 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 322.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,904,604 円　　×　　 5.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 621,562 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,283,042 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,860,314 円　×　　 94.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 92,983 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,376,025 円　　　　（　 102,733 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５ｋ０３賃１３　　　　-1	3,347 ( 3,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [129.4]	100 [100.0]	2,723	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,710 円/㎡　月額支払賃料（　 2,688 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５ｋ０３賃１３　　　　-2	2,751 ( 2,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [100.3]	100 [100.0]	2,625
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま大宮 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	596,400 円	99,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	436,184 円	10,904,604　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 350,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 844,900 円	99,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	99,400 円	99,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,400 円	99,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,426,684 円　（　　　　　　 24,027 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9553

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,400,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 364.10 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,351,660 円（　　　　　 62,888 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,376,025 円
②総費用	2,426,684 円
③純収益　①－②	7,949,341 円
④建物等に帰属する純収益	6,351,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,597,681 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,526,265 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,112 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,339,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 360,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
さいたま大宮 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま大宮 5-12

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　永瀬　美幸

TEL.

鑑定評価額

53,100,000 円

１㎡当たりの価格

526,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市大宮区宮町４丁目２番				②地積　(㎡)	101 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.2	店舗兼事務所ＲＣ5	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	南7.2m市道	水道、ガス、下水	大宮 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 5 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

跨線橋によりＪＲ「大宮」駅
東口周辺の中心的な商業圏域
から分断された地域。

街

路

７．２ｍ市道

交通

施設

大宮駅北方

420m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中層店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域。周辺部の市街地整備事業等が進捗しているが、当該地域は現状を維持し
ながら推移していくものと予測される。地価は強含みで推移していくものと思われる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 540,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 364,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大宮駅を中心としたさいたま市に存する駅周辺の商業地域。主な需要者は自用または貸ビル業を営む個人
及び法人、機関投資家等が想定される。近隣地域は大宮駅東口から距離的には近いが跨線橋で分断されていることから
繁華性がやや劣る地域である。周辺で施行されている東口の再開発事業や公共施設の再編等の整備計画による経済効果
の波及が期待される。需要の中心価格帯は概ね５００千円／㎡～５５０千円／㎡程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内に存する商業地域において多数の信頼ある取引事例を収集し得た。近隣地域は店舗、中低層店舗事務所等
が連たんする商業地域で、賃貸市場は比較的成熟している。商業地の需要者は、意思決定に際して市場での取引価格と
ともに、その収益性について十分に検討する。本件では、市場の実勢を反映する比準価格及び不動産の経済価値の本質
を形成する収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま大宮 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 710,000 円／㎡

[105.1]
100

100
[100.0]

100
[141.8]

[100.0]
100

526,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    509,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しており、市内の商業
地も回復傾向。建築費の高騰、金融市場の変
動等の不動産市場への影響に留意すべきであ
る。

大宮駅周辺の商業地に比して繁華性等がやや
劣る地域。東口にＲ４年４月再開発ビルが開
業。地価は再開発事業の影響から強含み。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま大宮 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５ｋ０３０１ -63	さいたま市大宮区		更地	（　）	長方形	西6.3m市道、南2.5m、東2.5m、北3.5m、四方路		商業 (100,378)
b	５ｋ０３０１ -53	さいたま市大宮区		更地	（　）	台形	西11m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	５ｋ０２０５ -29	さいたま市北区		建付地	（　）	不整形	北西12m市道、中間画地		２中専高度地区最高20m 地区計画等 (60,200)
d	５ｋ０２０３ -54	さいたま市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東11.3m市道、中間画地		商業地区計画等 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 674,900	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 86.9]	825,568	100 [ 135.8]	607,929	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	608,000
b	(　 ) 312,700	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	354,393	100 [ 62.2]	569,764		570,000
c	(　 ) 294,438	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.7]	271,830	100 [ 50.1]	542,575		543,000
d	(　 ) 303,622	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	307,569	100 [ 60.7]	506,703		507,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -13.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -27.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -36.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 540,000 円／㎡]

さいたま大宮 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,395,904	2,427,520	7,968,384	6,351,660	1,616,724	（　0.9553） 1,544,456	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	36,772,762 円　　　　（　 364,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま大宮 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	76.45	ＲＣ5	364.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	101 ㎡	8.7 m x 10.4 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３階から５階については事務所、各階フロア貸しを想定した。

⑦有効率　 88.7 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	74.70	78.5	58.64	3,232	189,524	12.0	2,274,288
							0.0	0
2～ 2	店舗	76.45	91.5	69.95	2,828	197,819	12.0	2,373,828
							0.0	0
3～ 3	事務所	76.45	91.5	69.95	2,693	188,375	10.0	1,883,750
							0.0	0
4～ 4	事務所	76.45	91.5	69.95	2,693	188,375	10.0	1,883,750
							0.0	0
5～ 5	事務所	60.05	90.5	54.35	2,693	146,365	10.0	1,463,650
							0.0	0

計		364.10	88.7	322.84		910,458		9,879,266
								0

⑨年額支払賃料	910,458 円　×　12ヶ月　＝　 10,925,496 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 322.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,925,496 円　　×　　 5.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 622,753 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,302,743 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,879,266 円　×　　 94.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 93,161 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,395,904 円　　　　（　 102,930 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５ｋ０３賃１３　　　　-1	3,347 ( 3,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	2,752	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,715 円/㎡　月額支払賃料（　 2,693 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５ｋ０３賃１３　　　　-2	2,751 ( 2,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,606
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま大宮 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	596,400 円	99,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	437,020 円	10,925,496　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 350,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 844,900 円	99,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	99,400 円	99,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,400 円	99,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,427,520 円　（　　　　　　 24,035 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9553

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,400,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 364.10 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,351,660 円（　　　　　 62,888 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,395,904 円
②総費用	2,427,520 円
③純収益　①－②	7,968,384 円
④建物等に帰属する純収益	6,351,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,616,724 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,544,456 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,292 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,772,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 364,000 円／㎡）