鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま大宮 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５ｋ０３０１ -1	さいたま市大宮区		建付地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	５ｋ０３０１ -64	さいたま市大宮区		貸家建付地	（　）	長方形	南9.1m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	５ｋ０３０１ -84	さいたま市大宮区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.3m市道、中間画地		商業 (90,378)
d	５ｋ０３０１ -62	さいたま市大宮区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西16m県道、南東1.8m、北東5.4m、三方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,112,433	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,162,492	100 [ 87.7]	1,325,532	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,330,000
b	(　 ) 953,953	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	999,743	100 [ 75.0]	1,332,991		1,330,000
c	(　 ) 975,500	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	1,061,105	100 [ 75.0]	1,414,807		1,410,000
d	(　 ) 888,576	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 121.7]	758,612	100 [ 50.1]	1,514,196		1,510,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 -14.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,360,000 円／㎡]

さいたま大宮 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			国道沿いの商業地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	505,313,671	171,715,931	333,597,740	252,500,000	81,097,740	（　0.9360） 75,907,485	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	1,897,687,125 円　　　　（　 1,120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま大宮 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	1,458.88	Ｓ7F1B	11,651.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	90 ％	600 ％	600 ％	1,691 ㎡	39.0 m x 43.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階を駐車場、１階を店舗、２階以上を事務所（各階フロア貸し）を上記のとおり想定した。

⑦有効率　 65.8 ％
の理由

内部階段、内部廊下等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	屋内駐車場	1,439.08	70.0	1,007.36			0.0	0
							0.0	0
1～ 1	店舗	1,458.88	53.3	776.96	4,956	3,850,614	12.0	46,207,368
							0.0	0
2～ 7	事務所	1,458.88	78.7	1,148.48	4,500	5,168,160	10.0	51,681,600
							0.0	0
～

～

計		11,651.24	65.8	7,667.84		34,859,574		356,296,968
								0

⑨年額支払賃料	34,859,574 円　×　12ヶ月　＝　 418,314,888 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 7,667.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 82,812,672 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 58 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 20,880,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	501,127,560 円　　×　　 3.6 ％＋　　　 20,880,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 20,128,592 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	501,878,968 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	356,296,968 円　×　　 96.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,434,703 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	505,313,671 円　　　　（　 298,825 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５ｋ０３賃０８　　　　-24	4,270 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [130.0]	100 [ 90.0]	4,147	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,538 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５ｋ０３賃０１　　　　-19	2,954 ( 2,858)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 68.0]	100 [100.0]	4,573
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま大宮 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	24,240,000 円	4,040,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	91,873,331 円	522,007,560　×　　　　 17.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,182,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 34,340,000 円	4,040,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	4,040,000 円	4,040,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,040,000 円	4,040,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 171,715,931 円　（　　　　　　 101,547 円／㎡）　　（経費率　　 34.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9360

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	4,040,000,000 円	設計監理料率　 337,000 円／㎡　×　 11,651.24 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	252,500,000 円（　　　　　 149,320 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	505,313,671 円
②総費用	171,715,931 円
③純収益　①－②	333,597,740 円
④建物等に帰属する純収益	252,500,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	81,097,740 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	75,907,485 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,889 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,897,687,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,120,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
さいたま大宮 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま大宮 5-4

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　上杉　徳子

TEL.

鑑定評価額

2,220,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,310,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,010,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市大宮区桜木町１丁目１１番４外				②地積　(㎡)	1,691 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等 (90,600)
	1:1.2	事務所ＳＲＣ8F1B	中高層の事務所ビル、銀行等が建ち並ぶ商業地域	西20m国道	水道、ガス、下水	大宮 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 43.0 ｍ、規模　　 1,700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

大宮駅南西方

600m

法令

規制

商業
(90,600)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

ターミナル駅「大宮駅」勢圏にある国道沿いの商業地域で、中高層事務所ビル等が連担する商業地として熟成し
ており、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,340,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,220,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大宮駅、さいたま新都心駅、浦和駅周辺等で高度利用が進む商業地域。主な需要者は、法人投資家の他
、自社使用目的の法人企業等である。大宮駅至近の商業地は売り物件が極めて少なく、希少性から人気が一部の優良物
件に集中する為、高額な取引も散見される。ウイズコロナの下で景気は緩やかに持ち直し、背後の区画整理事業の進捗
状況や発展期待と相まって、需要は堅調に推移している。土地の中心価格帯は、１００～１５０万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は不動産の収益性に着目して求められた価格で、大宮駅勢圏の普通商業地域に存する対象標準地においてこの
価格の説得力は高い。典型的な需要者である投資家等は収益に着目して取引を行う一方、周辺の取引価格も考慮に入れ
ながら投資を行うため、市場取引の実態を反映した比準価格の信頼性も高い。以上より、比準価格及び収益価格を相互
に関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、不動産の需給動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま大宮 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,890,000 円／㎡

[105.8]
100

100
[100.0]

100
[152.2]

[100.0]
100

1,310,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各種政策の効果により景気は持ち直しが期待
されるが、建設資材の高騰、長期金利の上限
の引き上げ等の影響を注視する必要がある。

大宮駅周辺地域戦略ビジョンの検討対象地域
である。近隣地域背後では第四工区の土地区
画整理事業が施行中。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +5.5
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま大宮 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５ｋ０３０１ -64	さいたま市大宮区		貸家建付地	（　）	長方形	南9.1m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	５ｋ０３０１ -84	さいたま市大宮区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.3m市道、中間画地		商業 (90,378)
c	５ｋ０３０１ -87	さいたま市大宮区		貸家建付地	（　）	不整形	西18m市道、南6.3m、東4m、三方路		商業 (100,400)
d	５ｋ０３０１ -1	さいたま市大宮区		建付地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 953,953	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	999,743	100 [ 78.4]	1,275,182	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,280,000
b	(　 ) 975,500	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	1,061,105	100 [ 75.5]	1,405,437		1,410,000
c	(　 ) 1,356,035	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.2]	1,184,556	100 [ 62.5]	1,895,290		1,900,000
d	(　 ) 1,112,433	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,162,492	100 [ 86.8]	1,339,276		1,340,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 -14.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,340,000 円／㎡]

さいたま大宮 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	523,444,755	176,535,324	346,909,431	258,750,000	88,159,431	（　0.9360） 82,517,227	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	2,062,930,675 円　　　　（　 1,220,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま大宮 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	1,458.88	Ｓ7F1B	11,651.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	90 ％	600 ％	600 ％	1,691 ㎡	39.0 m x 43.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階を駐車場、１階を店舗、２階から７階を事務所としてフロア貸しする高層店舗兼事務所ビル。

⑦有効率　 65.8 ％
の理由

エントランス、階段等共用部分を有するため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	屋内駐車場	1,439.08	70.0	1,007.36			0.0	0
							0.0	0
1～ 1	店舗	1,458.88	53.3	776.96	4,954	3,849,060	12.0	46,188,720
							0.0	0
2～ 7	事務所	1,458.88	78.7	1,148.48	4,718	5,418,529	12.0	65,022,348
							0.0	0
～

～

計		11,651.24	65.8	7,667.84		36,360,234		436,322,808
								0

⑨年額支払賃料	36,360,234 円　×　12ヶ月　＝　 436,322,808 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 7,667.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 82,812,672 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 58 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 20,880,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	519,135,480 円　　×　　 3.6 ％＋　　　 20,880,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 20,776,877 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	519,238,603 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	436,322,808 円　×　　 96.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,206,152 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	523,444,755 円　　　　（　 309,547 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５ｋ０３賃１２　　　　-18	3,958 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 74.3]	100 [100.0]	5,073	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,765 円/㎡　月額支払賃料（　 4,718 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５ｋ０３賃０４　　　　-14	3,666 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,540
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま大宮 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	24,840,000 円	4,140,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	95,042,724 円	540,015,480　×　　　　 17.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,182,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 35,190,000 円	4,140,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	4,140,000 円	4,140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,140,000 円	4,140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 176,535,324 円　（　　　　　　 104,397 円／㎡）　　（経費率　　 33.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9360

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	4,140,000,000 円	設計監理料率　 345,000 円／㎡　×　 11,651.24 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	258,750,000 円（　　　　　 153,016 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	523,444,755 円
②総費用	176,535,324 円
③純収益　①－②	346,909,431 円
④建物等に帰属する純収益	258,750,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	88,159,431 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	82,517,227 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,798 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,062,930,675 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,220,000 円／㎡）