鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま大宮 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５ｋ０３０１ -64	さいたま市大宮区		貸家建付地	（　）	長方形	南9.1m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	５ｋ０３０１ -1	さいたま市大宮区		建付地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	５ｋ０３０１ -67	さいたま市大宮区		更地	（　）	ほぼ長方形	西11m県道、北4.5m、角地		商業 (100,400)
d	５ｋ０３０１ -62	さいたま市大宮区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西16m県道、南東1.8m、北東5.4m、三方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 953,953	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	999,743	100 [ 90.4]	1,105,910	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,110,000
b	(　 ) 1,112,433	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,162,492	100 [ 100.0]	1,162,492		1,160,000
c	(　 ) 886,800	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	880,888	100 [ 68.8]	1,280,360		1,280,000
d	(　 ) 888,576	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 121.7]	758,612	100 [ 60.5]	1,253,904		1,250,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,190,000 円／㎡]

さいたま大宮 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,541,997	11,337,601	21,204,396	14,000,000	7,204,396	（　0.9568） 6,893,166	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	172,329,150 円　　　　（　 1,030,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま大宮 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	125.50	Ｓ6	692.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	167 ㎡	11.5 m x 14.5 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は事務所のフロア貸しを想定

⑦有効率　 94.5 ％
の理由

エレベータ等の共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.40	91.4	105.50	4,308	454,494	12.0	5,453,928
							0.0	0
2～ 6	事務所	115.40	95.1	109.70	3,590	393,823	8.0	3,150,584
							0.0	0
～

～

～

計		692.40	94.5	654.00		2,423,609		21,206,848
								0

⑨年額支払賃料	2,423,609 円　×　12ヶ月　＝　 29,083,308 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 654.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,708,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されている為計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,792,108 円　　×　　 4.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,453,061 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,339,047 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,206,848 円　×　　 95.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 202,950 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,541,997 円　　　　（　 194,862 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５ｋ０３賃０１　　　　-18	3,004 ( 2,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,431	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,614 円/㎡　月額支払賃料（　 3,590 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５ｋ０３賃０１　　　　-19	2,954 ( 2,858)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,658
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま大宮 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,344,000 円	224,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	6,420,501 円	33,792,108　×　　　　 19.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,221,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,904,000 円	224,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	224,000 円	224,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	224,000 円	224,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,337,601 円　（　　　　　　 67,890 円／㎡）　　（経費率　　 34.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9568

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	224,000,000 円	設計監理料率　 308,000 円／㎡　×　 692.40 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,000,000 円（　　　　　 83,832 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,541,997 円
②総費用	11,337,601 円
③純収益　①－②	21,204,396 円
④建物等に帰属する純収益	14,000,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,204,396 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,893,166 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,276 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,329,150 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,030,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
さいたま大宮 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま大宮 5-2

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　立澤　恵理

TEL.

鑑定評価額

194,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	890,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市大宮区大門町３丁目５９番１				②地積　(㎡)	167 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.2	店舗兼事務所ＲＣ7	中層の店舗、事務所等が多い駅前通り商業地域	南27m県道	水道、ガス、下水	大宮 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 167 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ県道

交通

施設

大宮駅東方

500m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

大宮駅東口の駅前通り沿いに中層の店舗、事務所等が連たんする商業地域である。周辺では再開発事業等の進捗
や計画がみられるが、近隣地域への影響は現在のところやや限定的とみられる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,040,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ねＪＲ東北線沿線で大宮駅を中心に、さいたま新都心駅、浦和駅等における各駅徒歩圏内の商業地域
。主たる需要者は、法人、個人事業者、投資家、不動産業者等が想定される。供給が限定的な中、大宮駅勢圏の商業地
域として一定の需要が認められるエリアであり、景気の持ち直し傾向に伴って地価は緩やかな上昇傾向となっている。
中心価格帯は土地で概ね１１００千円／㎡～１３００千円／㎡程度であるが、物件による個別性が大きい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中層の店舗、事務所等が多い駅前通り沿いの商業地域であり、主たる需要者である法人や個人事業者、投
資家等は、意思決定において、投資目的の観点からみた収益性のほか、同種の不動産との比較も重視すると考えられる
。よって、周辺類似地域等における取引事例を採用して求め、市場性を反映した実証的な価格である比準価格と、収益
価格を関連付け、前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　さいたま大宮 5-5           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,140,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各種政策の効果もあって景気が緩やかに持ち
直している中、企業収益の改善や企業の業況
判断の持ち直しの動きがみられる。

大宮駅東口徒歩圏内の商業地域で、供給が少
ない中、一定の需要が認められ、地価は緩や
かな上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

+1.8 ％

３　試算価格算定内訳

さいたま大宮 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５ｋ０３０１ -1	さいたま市大宮区		建付地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	５ｋ０３０１ -84	さいたま市大宮区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.3m市道、中間画地		商業 (90,378)
c	５ｋ０３０１ -67	さいたま市大宮区		更地	（　）	ほぼ長方形	西11m県道、北4.5m、角地		商業 (100,400)
d	５ｋ０３０１ -64	さいたま市大宮区		貸家建付地	（　）	長方形	南9.1m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,112,433	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,162,492	100 [ 100.0]	1,162,492	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,160,000
b	(　 ) 975,500	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	1,061,105	100 [ 84.1]	1,261,718		1,260,000
c	(　 ) 886,800	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	880,888	100 [ 71.7]	1,228,575		1,230,000
d	(　 ) 953,953	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	999,743	100 [ 86.7]	1,153,106		1,150,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,190,000 円／㎡]

さいたま大宮 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,588,602	11,346,787	21,241,815	14,000,000	7,241,815	（　0.9568） 6,928,969	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	173,224,225 円　　　　（　 1,040,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま大宮 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	125.50	Ｓ6	692.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	167 ㎡	11.5 m x 14.5 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は事務所のフロア貸しビルを想定。

⑦有効率　 94.5 ％
の理由

エレベータ等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.40	91.4	105.50	4,315	455,233	12.0	5,462,796
							0.0	0
2～ 6	事務所	115.40	95.1	109.70	3,596	394,481	8.0	3,155,848
							0.0	0
～

～

～

計		692.40	94.5	654.00		2,427,638		21,242,036
								0

⑨年額支払賃料	2,427,638 円　×　12ヶ月　＝　 29,131,656 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 654.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,708,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,840,456 円　　×　　 4.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,455,140 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,385,316 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,242,036 円　×　　 95.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 203,286 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,588,602 円　　　　（　 195,141 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５ｋ０３賃０１　　　　-18	3,004 ( 2,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,366	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,620 円/㎡　月額支払賃料（　 3,596 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５ｋ０３賃０１　　　　-19	2,954 ( 2,858)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 84.2]	100 [100.0]	3,693
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま大宮 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,344,000 円	224,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	6,429,687 円	33,840,456　×　　　　 19.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,221,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,904,000 円	224,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	224,000 円	224,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	224,000 円	224,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,346,787 円　（　　　　　　 67,945 円／㎡）　　（経費率　　 34.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9568

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	224,000,000 円	設計監理料率　 308,000 円／㎡　×　 692.40 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,000,000 円（　　　　　 83,832 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,588,602 円
②総費用	11,346,787 円
③純収益　①－②	21,241,815 円
④建物等に帰属する純収益	14,000,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,241,815 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,928,969 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,491 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,224,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,040,000 円／㎡）