鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま北 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５ｋ０２０８ -43	さいたま市北区		建付地	（　）	袋地等	東6m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (70,200)
b	５ｋ０２０８ -45	さいたま市北区		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (70,160)
c	５ｋ０２０８ -4	さいたま市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (70,200)
d	５ｋ０２０８ -16	さいたま市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,160)
e	５ｋ０２０３ -49	さいたま市北区		建付地	（　）	袋地等	北4m私道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,123	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	176,620	100 [ 87.4]	202,082	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	214,000
b	(　 ) 174,099	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	166,544	100 [ 87.7]	189,902		201,000
c	(　 ) 178,854	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	182,789	100 [ 98.0]	186,519		198,000
d	(　 ) 159,128	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	178,754	100 [ 99.5]	179,652		190,000
e	(　 ) 213,642	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.9]	244,643	100 [ 98.5]	248,369		263,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -5.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 205,000 円／㎡]

さいたま北 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,101,832	633,259	2,468,573	1,836,800	631,773	（　0.9746） 615,726	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	14,319,209 円　　　　（　 90,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま北 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.35	ＬＳ2	151.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	158 ㎡	10.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、ファミリータイプ、約３８㎡の２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

パイプスペ－ス等を考慮して算定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	75.84	99.5	75.44	1,687	127,267	2.0	254,534
							1.0	127,267
2～ 2	居宅	75.84	99.5	75.44	1,739	131,190	2.0	262,380
							1.0	131,190
～

～

～

計		151.68	99.5	150.88		258,457		516,914
								258,457

⑨年額支払賃料	258,457 円　×　12ヶ月　＝　 3,101,484 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,101,484 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 130,262 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,971,222 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	516,914 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,952 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 258,457 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 125,658 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,101,832 円　　　　（　 19,632 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５ｋ０２賃１０　　　　-22	1,145 ( 1,144)	100 [100.0]	[101.8] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	1,571	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,815 円/㎡　月額支払賃料（　 1,739 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５ｋ０２賃０１　　　　-5	1,439 ( 1,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,020
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま北 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	143,500 円	28,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	124,059 円	3,101,484　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 243,900 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 633,259 円　（　　　　　　 4,008 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 151.68 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,836,800 円（　　　　　 11,625 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,101,832 円
②総費用	633,259 円
③純収益　①－②	2,468,573 円
④建物等に帰属する純収益	1,836,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	631,773 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	615,726 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,897 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,319,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
さいたま北 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま北 -14

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　松島　俊輔

TEL.

鑑定評価額

31,800,000 円

１㎡当たりの価格

201,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市北区日進町２丁目１７８４番２				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区最高20m
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	南5.3m市道	水道、ガス、下水	日進 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 55 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 158 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位　北　　５
．３ｍ市道

交通

施設

日進駅北方

400m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅のほか共同住宅も見られる日進駅徒歩圏の住宅地域で、住宅地としてほぼ熟成しており、今後とも概ね
現状維持程度に推移するものと予測した。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 207,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 90,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ高崎線、東北線、川越線、埼玉新都市交通伊奈線沿線で、概ねさいたま市（旧大宮市北部）の圏域に
存する住宅地域である。需要者は同市居住の最終需要者か建売目的の地元の不動産業者が中心。賃貸から持家、グレー
ドアップ指向等の客層が中心で市内からの需要が多い。新型コロナを背景とする先行き不透明感が後退し、市内の不動
産市況は底堅く推移している。取引の中心は土地は３，０００万円前後、建物付で５，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域には共同住宅等も見られるが、その他の収益物件は戸建住宅が転勤等の事情により定期借家で賃貸されるケース
が散見される程度である。従って本件では、自用目的での取引が中心であることから、比準価格を標準とし、代表標準
地との規準価格と均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま北 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 219,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[103.0]

100
[115.8]

[106.0]
100

201,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    196,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナに係る先行き不透明感が弱まり、
在宅勤務の広がり等を背景に土地需要も堅調
に推移し、市内の不動産市況にも影響を与え
ている。

日進駅徒歩圏の既成市街地では、近年の地価
上昇で売地が減少しているため稀少性が高く
、地価は強含み基調で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま北 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５ｋ０２０８ -16	さいたま市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,160)
b	５ｋ０２０８ -12	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１中専高度地区最高15m (60,160)
c	５ｋ０２０８ -8	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、東4m、西4m、三方路		１中専高度地区最高15m (80,160)
d	５ｋ０２０５ -44	さいたま市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１中専高度地区最高15m (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 159,128	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	178,754	100 [ 94.5]	189,158	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	201,000
b	(　 ) 161,707	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	166,993	100 [ 84.8]	196,926		209,000
c	(　 ) 180,817	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	179,938	100 [ 92.1]	195,372		207,000
d	(　 ) 143,541	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	146,842	100 [ 74.1]	198,167		210,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -5.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 207,000 円／㎡]

さいたま北 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,103,656	633,332	2,470,324	1,836,800	633,524	（　0.9746） 617,432	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	14,358,884 円　　　　（　 90,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま北 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.35	ＬＳ2	151.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	158 ㎡	10.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（約３８㎡）各階同型、計４戸を想定

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	75.84	99.5	75.44	1,688	127,343	2.0	254,686
							1.0	127,343
2～ 2	居宅	75.84	99.5	75.44	1,740	131,266	2.0	262,532
							1.0	131,266
～

～

～

計		151.68	99.5	150.88		258,609		517,218
								258,609

⑨年額支払賃料	258,609 円　×　12ヶ月　＝　 3,103,308 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されている為計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,103,308 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 130,339 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,972,969 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	517,218 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,955 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 258,609 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 125,732 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,103,656 円　　　　（　 19,643 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５ｋ０２賃０８　　　　-11	1,348 ( 1,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.9]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	1,800	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,816 円/㎡　月額支払賃料（　 1,740 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５ｋ０２賃１４　　　　-2	1,667 ( 1,598)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,010
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま北 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	143,500 円	28,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	124,132 円	3,103,308　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 243,900 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 633,332 円　（　　　　　　 4,008 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 151.68 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,836,800 円（　　　　　 11,625 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,103,656 円
②総費用	633,332 円
③純収益　①－②	2,470,324 円
④建物等に帰属する純収益	1,836,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	633,524 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	617,432 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,908 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,358,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,900 円／㎡）