鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま西 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５ｋ０１１２ -4	さいたま市西区		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	５Ｋ０１１４ -16	さいたま市西区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m市道、南西4.2m、角地		１中専高度地区最高15m (70,168)
c	５ｋ０１１２ -10	さいたま市西区		建付地	（　）	長方形	北西4.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	５ｋ０１１２ -16	さいたま市西区		建付地	（　）	長方形	南東5.2m市道、中間画地		２住居高度地区最高15m (60,200)
e	５ｋ０１１２ -1	さいたま市西区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 118,060	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	118,060	100 [ 99.4]	118,773	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	122,000
b	(　 ) 105,941	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.5]	101,623	100 [ 88.4]	114,958		118,000
c	(　 ) 116,527	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	116,068	100 [ 98.4]	117,955		121,000
d	(　 ) 110,552	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.3]	119,913	100 [ 108.0]	111,031		114,000
e	(　 ) 117,708	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	118,411	100 [ 105.8]	111,920		115,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

さいたま西 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,762,907	350,152	1,412,755	1,048,140	364,615	（　0.9742） 355,208	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	8,072,909 円　　　　（　 73,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま西 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.65	ＬＳ2	99.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	110 ㎡	11.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリ－タイプ、平均専有面積４９㎡程度の居宅２戸を上記のとおり想定した。

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	49.50	99.6	49.30	1,483	73,112	2.0	146,224
							1.0	73,112
2～ 2	居宅	49.50	99.6	49.30	1,528	75,330	2.0	150,660
							1.0	75,330
～

～

～

計		99.00	99.6	98.60		148,442		296,884
								148,442

⑨年額支払賃料	148,442 円　×　12ヶ月　＝　 1,781,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 98.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,781,304 円　　×　　 5.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 92,628 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,688,676 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	296,884 円　×　　 94.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,814 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 148,442 円　×　　 94.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 71,417 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,762,907 円　　　　（　 16,026 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５ｋ０１賃０５　　　　-1	1,326 ( 1,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 80.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	1,610	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,595 円/㎡　月額支払賃料（　 1,528 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５ｋ０１賃０５　　　　-2	1,187 ( 1,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 75.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	1,569
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま西 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,000 円	16,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	71,252 円	1,781,304　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 137,700 円	16,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,200 円	16,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,200 円	16,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 350,152 円　（　　　　　　 3,183 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,200,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 99.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,048,140 円（　　　　　 9,529 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,762,907 円
②総費用	350,152 円
③純収益　①－②	1,412,755 円
④建物等に帰属する純収益	1,048,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	364,615 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	355,208 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,229 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,072,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
さいたま西 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま西 -4

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　切敷　幸志

TEL.

鑑定評価額

12,700,000 円

１㎡当たりの価格

115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	90,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市西区大字土屋字上谷４３６番７１				②地積　(㎡)	110 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	指扇 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

指扇駅南東方

700m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成している。住宅地として熟成しており、今後とも同様な住
環境を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ川越線沿線で概ねさいたま市西区の住宅地域が圏域である。需要者は戸建住宅購入目的の個人及び
建売住宅や転売を目的とした不動産業者が中心である。中心市街地が高止まりし、郊外に需要が拡大している。指扇駅
徒歩圏にあり、住宅需要は十分見込め地価は上昇傾向である。土地は１１０㎡程度の規模で１２００万円～１５００万
円程度、新築の戸建物件は３，０００万円～３，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件標準地は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、周辺には共同住宅等も見受ける。その外の賃貸物件は所有者の転
勤等の事情により一般住宅を賃貸されるケースが散見される程度で、自用目的での取引が中心である。又、１低専に指
定され、高度利用に制約があり、収益価格の相対的信頼性はやや低い。本件評価に当たっては比準価格を標準に収益価
格を参考とし、近時の不動産市場の趨勢を考慮の上、前年価格との均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　さいたま西 -6              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    114,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

供給面での制約が見られるが、感染抑制と経
済活動の両立が進み景気は緩やかに持ち直し
ている。住宅投資は低金利が下支えとなり需
要は底堅い。

指扇駅徒歩圏の小規模住宅が建ち並ぶ住宅地
域である。中心市街地が高値で推移し、比較
的価格の安い郊外住宅地も需要が流れ、地価
は上昇した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

+0.9 ％

３　試算価格算定内訳

さいたま西 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５ｋ０１１２ -10	さいたま市西区		建付地	（　）	長方形	北西4.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	５Ｋ０１１４ -25	さいたま市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m私道、中間画地		１低専 (50,100)
c	５ｋ０１１２ -25	さいたま市西区		建付地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		準工 (70,200)
d	５Ｋ０１１４ -7	さいたま市西区		建付地	（　）	袋地等	南西6m私道、中間画地		１中専高度地区最高15m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 116,527	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	116,068	100 [ 97.5]	119,044	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	123,000
b	(　 ) 93,574	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.3]	95,082	100 [ 88.4]	107,559		111,000
c	(　 ) 63,014	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 68.3]	93,183	100 [ 83.7]	111,330		115,000
d	(　 ) 85,592	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	107,308	100 [ 90.1]	119,099		123,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -31.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

さいたま西 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,747,695	349,537	1,398,158	1,048,140	350,018	（　0.9742） 340,988	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	7,749,727 円　　　　（　 70,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま西 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.65	ＬＳ2	99.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	110 ㎡	11.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリ－タイプで平均専有面積４９㎡程度の居宅２戸を上記のとおり想定した。

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	49.50	99.6	49.30	1,470	72,471	2.0	144,942
							1.0	72,471
2～ 2	居宅	49.50	99.6	49.30	1,515	74,690	2.0	149,380
							1.0	74,690
～

～

～

計		99.00	99.6	98.60		147,161		294,322
								147,161

⑨年額支払賃料	147,161 円　×　12ヶ月　＝　 1,765,932 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 98.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,765,932 円　　×　　 5.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 91,828 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,674,104 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	294,322 円　×　　 94.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,790 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 147,161 円　×　　 94.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 70,801 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,747,695 円　　　　（　 15,888 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５ｋ０１賃０８　　　　-1	1,652 ( 1,583)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.9]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,531	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,582 円/㎡　月額支払賃料（　 1,515 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５ｋ０１賃０８　　　　-2	1,400 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	1,852
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま西 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,000 円	16,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	70,637 円	1,765,932　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 137,700 円	16,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,200 円	16,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,200 円	16,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 349,537 円　（　　　　　　 3,178 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,200,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 99.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,048,140 円（　　　　　 9,529 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,747,695 円
②総費用	349,537 円
③純収益　①－②	1,398,158 円
④建物等に帰属する純収益	1,048,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	350,018 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	340,988 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,100 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,749,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,500 円／㎡）