別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 さいたま西 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま西 -2 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　中田　一   TEL.

鑑定評価額 38,800,000 円  １㎡当たりの価格 43,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市西区大字二ツ宮字後谷７５８番１ ②地積 　(㎡) 893   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ1 農地の中に一般住宅 、農家住宅が多い住 宅地域 北東4m市道 水道、下水 指扇 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   115 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 指扇駅南東方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に存する低層住宅地として安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、さいたま市の市街化調整区域の住宅地域である。需要者の属性の中心は、さいたま市の地縁者で ある。画地規模の大きい土地については事業用地として事業者及び開発行為等目的の不動産業者である。近年における 市場の需給動向は市街化調整区域の土地は規制が厳しく取引は限定的である。市場での需要の中心となる価格帯はこの ような状況下では農家住宅の取引は極めて少なく、見出すのは難しい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、ＪＲ指扇駅徒歩圏外の住宅地域である。周辺にアパート等の収益物件は見られない。収益還元法の建物想 定が非現実的なため、収益還元法は適用しなかった。したがって、収集した取引事例から求めた推定価格を、対象標準 地の地域的特性の類似性等によって比較考量して試算した比準価格を標準として、前年鑑定評価額からの推移も勘案し て鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区では、人口は増加している。高齢化率は ２６％台で市平均より高い。取引件数は、前 年上半期比で減少している。取引価格は概ね 上昇傾向である。 市街化調整区域では市街化区域のような建売 分譲等の需要の高まりは見られず、需要が少 ない。現状では地域要因に変動は認められな い。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％