別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大泉 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大泉 -7 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　卓   TEL.

鑑定評価額 6,910,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 邑楽郡大泉町大字寄木戸字天神久保１０６８番３ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北5m町道 水道 西小泉 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西     0 ｍ、南   650 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路、街区の整然性に劣る町 域西端部の住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 西小泉駅南西方 2.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町域西端部の郊外住宅地域であるが、特段の変動要因は認められないので、当面は現環境のまま推移すると予測 される。街路条件等に劣り、選好性が低いことから、引き続き地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大泉町及び隣接市町の住宅地域である。需要者は当町と隣接市町に居住、勤務する一次取得者層が大半を 占める。既存一般住宅を中心にアパート、農地、空地等の介在する郊外住宅地域であるが、街路、街区の整然性を欠い ていることから、他エリアに比べて選好性に劣るため、需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土 地が６００～８００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周囲には共同住宅も見られるが、標準地は画地規模が小さく、競争力のある賃貸用共同住宅を想定すること が困難と思われるので、収益還元法は適用しなかった。対象標準地に係る需要者は快適性と市場動向を重視して行動す るものと考えられるので、取引事例から求められた比準価格は、市場参加者の動向を反映した価格として規範性が高い ものと判断される。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大泉 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,200 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [138.1] [100.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県南東部の工業都市。人口は５年間で微増傾 向。太田市のベッドタウン的性格を有するほ か、外国人の居住者割合が高い。 一般住宅を中心とした整然性に劣る郊外住宅 地域であり、特段の変動要因は認められない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％