別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 大泉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大泉 -2 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　津久井　伸昭   TEL.

鑑定評価額 6,450,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 邑楽郡大泉町大字古海字番場２１４５番 ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い郊外の新興住宅地 域 北東6m町道 水道 西小泉 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   350 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 西小泉 3.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の新興住宅地域で、景気後退等の影響、宅地の供給過剰感等はあるが、隣接市の基幹産業のベットタウン的 色彩もあり住宅地の土地の需要は底堅く当間は現状にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武小泉線沿線で、大泉町の住宅地域の圏域。需要者は同町、邑楽町周辺に居住する４０代の勤労者等の １次取得者で、同一需給圏外からの転入者は少ない。景気後退等の影響による土地需要の減退、宅地の供給過剰感等の 影響により土地需要は減少しており、土地の価格は下落傾向にある。土地価格の需要の中心は６００万円～７００万円 前後、新築の分譲で２３００万円～２５００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外区画整理済みの住宅地域で、勤労者向けのアパート等は見られるが少ない地 域である。収益価格は近隣地域の状況を踏まえ、また、当該基準地の画地等を考慮すると収益建物を想定することが現 実的でない。してがって当該地域は快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格により、収益価格は採用せず 、公示価格を規準とした価格との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大泉 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,200 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [127.2] [101.0] 100 25,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はほぼ横這い、高齢化率は県内最低、景 気後退等による影響はあるものの、太田市の ベットタウンとしての色彩もあり、需要は底 堅い。 郊外の住宅地域で、利便性等やや劣り水害等 のイメージものあり不動産需要はやや弱含み 。 特に個別的要因の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +15.5 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％