別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大泉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大泉 -1 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　前原　徹児   TEL.

鑑定評価額 4,370,000 円  １㎡当たりの価格 33,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 邑楽郡大泉町住吉２１３７番２８３ ｢住吉３８－３｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 区画整然とした既成 住宅地域 東8m町道 水道、ガス 西小泉 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   400 ｍ、南   300 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ．０ｍ町道 交通 施設 西小泉駅南東方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に近い利便性良好な区画整然とした住宅地域であり、今後も現状の特性を維持するものと予測する。地価 はコロナ禍の影響等から回復傾向にあり、今後は徐々に下げ止まり傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太田市郊外及び邑楽郡大泉町の住宅地域。需要者は当町居住の一次取得者が大半を占め、同一需給圏外か らの転入者は少ない。太田市のベッドタウン的要素に基づく需要をも有し、周辺地域の新規宅地分譲及び土地区画整理 事業による宅地供給等が需給関係に影響を与えている。土地は総額７００万円～９００万円程度、新築の戸建物件は２ ，０００万円～２，８００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、共同住宅も見受けられるが、評価対象不動産は画地規模が小さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅 の想定が非現実的であるため、収益還元法は採用しない。よって本件においては、居住の快適性・利便性を重視する自 用地中心の住宅地域であるため、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大泉（県） -3              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は横ばい傾向になりつつあるが、景気後 退による影響等から、全体的に不動産市場は やや低迷している。 中心部周辺の住宅地域であり、利便性が良好 で需要は比較的安定している地域である。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％ 0.0 ％