別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 群馬明和 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   群馬明和 -3 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　西尾　直人   TEL.

鑑定評価額 5,640,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 邑楽郡明和町田島２９番４ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (80,200) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 農地の中に一般住宅 等が点在する郊外の 住宅地域 北7m町道、東側道 水道、下水 川俣 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,500 ｍ、西   350 ｍ、南   300 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　７ｍ町 道 交通 施設 川俣駅東方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域に近接した市街化調整区域内の住宅地で、小学校から距離もあり需要は弱く、この傾向は継続すると 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当町及び隣接市町における既存の住宅地域である。中心となる需要者は、当町及び周辺市町に居住する 第１次住宅取得者層である。近年の需給動向は、コロナ禍の影響は減少しているものの物価高や過度な円安等による影 響もあって不透明感が認められる。市場での需要の中心となる価格帯は、土地で５００～８５０万円、建物込みで２， ０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方周辺に賃貸 物件は見受けられず、また市街化調整区域という行政条件から収益物件の建築想定は困難である。従って代表標準地と の均衡に留意し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　館林 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [122.2] [100.0] 100 17,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は減少しているものの物価高 や過度な円安等による影響もあって不透明感 が認められる。 田島の人口は令和２年以降減少傾向にあり、 世帯数は増減を繰り返している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％