別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 玉村 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉村 -2 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　片柳　華絵   TEL.

鑑定評価額 6,510,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐波郡玉村町大字上茂木４９８番１２ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パートも見られる住 宅地域 東6m町道 水道、下水 新町 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   350 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅を主として共同住宅 や農地も見られる住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ町道 交通 施設 新町駅北東方 5.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナ等による景気の先行き不透明感や区画整理済みの人気エリアに選好性は及ばないものの、スーパー等 生活便益施設が徒歩圏内の住宅地域で土地利用に大きな変動はなく当面は現状維持にて推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は玉村町や周辺市町郊外の住宅地域で、需要者の中心は玉村町及び周辺市に在住又は勤務している居住を目 的とした１次取得者である。玉村町は東毛広域幹線道路や県道綿貫篠塚線、高崎玉村スマートＩＣなどにより交通利便 性が良好で、地価の割安感から需要は安定的である。市場に於ける中心価格帯は、土地は６００～９００万円程度、新 築住宅は２，０００～２，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 代替競争関係にある取引事例から得た比準価格は市場での取引価格決定の指標とされる。また当地域は自己利用目的の 取引が中心で収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される。よって自己利用目的の市場取引価格を指標として価格 形成されるのが一般的である。標準地は画地規模が小さく競争力ある賃貸用共同住宅の想定が困難で収益価格の試算を 断念した。以上から実証的な比準価格を採用し、前年公示価格との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 群馬県の人口は微減傾向にあり当町も微減傾 向にある。ベッドタウン的性格を持ち工業団 地造成や人口増加に向けた施策が行われてい る。 近郊の住宅地域であるが地域要因に特別な変 動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％