別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 みなかみ -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みなかみ -3 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　立木　圭   TEL.

鑑定評価額 2,120,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 利根郡みなかみ町湯原字上ノ平２８３番５ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる高台の 住宅地域 北4m町道 水道、下水 水上 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台に位置する戸建住宅地域 街 路 基準方位北、　　４ ．０ｍ町道 交通 施設 水上駅南西方 1.4km 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の住宅地域で、特段の変動要因は見られず当面は現状にての推移が予測される。高齢化と人口減少が顕著で あることから、地価は下落傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はみなかみ町を中心に隣接の沼田市を含む利根沼田地域の住宅地域である。需要者は町内在住または在勤の 一次取得者層が大半を占める。中学校や水上温泉街への接近性に優れるが、みなかみ町は高齢化と人口減少が顕著なこ とから不動産取引が極めて少なく、需給動向は低迷している。需要の中心となる価格帯は、土地が２００万円前後、新 築戸建住宅は近隣地域内では殆んど見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内には旅館等の勤労者向けのアパートや寮が存在するが、対象標準地は画地規模が小さく、競争力のある賃貸 用共同住宅を想定することが困難なことから、収益還元法の適用は割愛した。対象標準地に係る需要者は居住の快適性 と利便性を重視して行動すると考えられるので、実際の土地取引から求められた比準価格は規範性が高いと判断される 。従って、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県北端部に位置し、複数の温泉地を有する観 光都市。高齢化と人口減少が顕著で、不動産 の需給動向は低迷している。 高台に位置する戸建住宅地域で、特段の地域 変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.1 ％  ％